Гид · офисы
Договор аренды офиса в Польше: условия, гарантии и чек-лист
Договор аренды офиса в Польше (umowa najmu) регулирует Kodeks cywilny, ст. 659 и следующие, а почти все важные условия стороны договаривают сами. В бизнес-центрах Варшавы договор обычно заключают на определённый срок, чаще на 3–5 лет, с ежегодной индексацией и обеспечением на несколько месяцев платежей. Ниже — что означает каждое ключевое условие и что проверить до подписи.
Обновлено:
Какой закон регулирует аренду офиса в Польше
Аренда офиса — это najem по Гражданскому кодексу (Kodeks cywilny, ст. 659–692). Закон о защите прав жильцов к офисам не применяется, поэтому у сторон много свободы: срок, индексация, обеспечение, досрочный выход и ремонт почти целиком зависят от текста договора.
Несколько правил кодекса стоит знать. Договор аренды помещения дольше чем на год заключают в письменной форме, иначе он считается заключённым на неопределённый срок (ст. 660). Договор между предпринимателями дольше 30 лет после этого срока считается бессрочным (ст. 661). После окончания аренды помещение возвращают в неухудшенном состоянии, но за нормальный износ арендатор не отвечает (ст. 675).
Квалифицированная электронная подпись равна письменной форме (ст. 78¹), поэтому договор можно подписать и удалённо.
Срочный или бессрочный договор аренды офиса?
В бизнес-центрах почти всегда предлагают договор на определённый срок. Бессрочный встречается в небольших офисах и каменицах.
На определённый срок (na czas oznaczony)
Обычно 3–5 лет в зданиях класса A, иногда дольше при большой площади.
- Ставка и условия зафиксированы на весь срок
- Владелец охотнее даёт каникулы по аренде и вклад в отделку
- Владелец не может просто выселить вас раньше срока
- Расторгнуть досрочно можно только в случаях, прописанных в договоре (ст. 673 §3)
- Если компания вырастет или сократится, площадь не поменять без согласия владельца
- Обязательства действуют весь срок, даже если офис больше не нужен
На неопределённый срок (na czas nieoznaczony)
Чаще в небольших офисах, каменицах и при аренде у частного владельца.
- Можно выйти с уведомлением, без особых оснований
- Подходит, если горизонт неясен
- Проще переговоры и меньше обеспечения
- Владелец тоже может расторгнуть с уведомлением
- Если месячный платёж — по закону хватает месяца до конца календарного месяца (ст. 673), сроки лучше прописать
- Скидок и вклада в отделку почти не бывает
Валюта аренды и индексация
В договоре проверьте валюту ставки и по какому курсу её пересчитывают в злотые при оплате, например по среднему курсу НБП за день до счёта. Эксплуатационные расходы почти всегда в злотых.
Ставку обычно индексируют раз в год по индексу инфляции, указанному в договоре (например, GUS). Проверьте, какой индекс указан, с какой даты он считается и есть ли ограничение роста (cap). Индексация вниз в договорах обычно исключена.
Какой депозит и гарантии просят за офис
Владелец почти всегда просит обеспечение на несколько месяцев аренды и эксплуатации с НДС, чаще всего около трёх. Форму можно обсуждать.
| Форма | Что это | Что проверить |
|---|---|---|
| Денежный депозит (kaucja) | Деньги на счёте владельца на весь срок аренды | Когда и за сколько дней возвращают; пересчитывают ли при индексации |
| Банковская гарантия | Банк обязуется заплатить владельцу по его требованию | Срок гарантии длиннее договора на несколько месяцев; стоимость гарантии в банке |
| Гарантия материнской компании | Письмо о поручительстве головной компании, часто зарубежной | Нужен ли перевод и заверение; какое право применяется к гарантии |
| Нотариальное заявление о подчинении взысканию | Akt notarialny по ст. 777 §1 п. 4 и 5 kpc: на освобождение помещения и на оплату до указанной суммы | Предельная сумма и срок, до которого владелец может обратиться в суд за исполнительной надписью |
| Залог владельца по закону | Право залога на вещи арендатора в помещении (ст. 670 KC) действует и без договора | Что вы оставляете в офисе, если есть долг |
Kodeks cywilny, найм — ст. 659–692 (isap.sejm.gov.pl) · Kodeks postępowania cywilnego, ст. 777 (isap.sejm.gov.pl)
Какие условия обсуждать до подписания
Досрочный выход (break option)
Право расторгнуть срочный договор, например через 3 года из 5, с уведомлением за 6–12 месяцев и компенсацией невыплаченной части скидок. Без такой оговорки выйти раньше почти невозможно.
Каникулы по аренде
Месяцы без арендной платы. В новых зданиях Варшавы — около 1,5–2 месяцев за каждый год договора (Knight Frank, июнь 2026). Эксплуатационные расходы в эти месяцы обычно платят.
Вклад владельца в отделку
В новых зданиях — около 1 100–3 300 zł на м² (Knight Frank, июнь 2026, по курсу НБП 4,4026 от 26.10.2026). Уточните, что именно входит, кто выбирает подрядчика и что будет, если работы превысят бюджет.
Возврат в исходное состояние
По закону владелец может оставить улучшения за плату или потребовать вернуть помещение в прежнее состояние (ст. 676). Договоритесь заранее, что стандартную отделку демонтировать не нужно.
Сверка эксплуатационных расходов
Вы платите авансы, а раз в год владелец пересчитывает фактические расходы. Просите бюджет на год, право проверить расчёт и ограничение роста; капитальный ремонт здания не должен входить в эксплуатацию.
Субаренда и смена площади
Можно ли сдать часть офиса группе компаний, передать договор при реорганизации, получить первоочередное право на соседнюю площадь.
Как проходит заключение договора аренды офиса
Предложение и term sheet
Владелец присылает предложение или письмо о намерениях: ставка, срок, скидки, отделка, обеспечение. Это ещё не договор, но условия из него потом трудно изменить.
Проверка здания и владельца
Земельная книга (księga wieczysta) показывает собственника и ипотеки, KRS — кто вправе подписывать от имени компании.
Проект договора
Владелец готовит текст, обычно на польском или двуязычный. Сверяйте с term sheet каждую цифру и дату.
Переговоры
Обсуждаете индексацию, досрочный выход, обеспечение, возврат помещения и сверку расходов.
Подписание и обеспечение
Подписание (в том числе квалифицированной электронной подписью), затем депозит, банковская гарантия или нотариальное заявление в указанный срок.
Передача помещения
Протокол передачи (protokół zdawczo-odbiorczy) с фото, показаниями счётчиков и списком недостатков. По нему потом считают, в каком состоянии офис нужно вернуть.
Договор на польском: как подписывать, если вы не читаете по-польски
Договоры в бизнес-центрах часто двуязычные: польский и английский в двух колонках. Если в договоре два языка, в нём должно быть прописано, какая версия главная при расхождении, — обычно польская. Если договор только на польском, закажите перевод и сверьте его с оригиналом.
Мы ведём весь процесс на вашем языке. Договор будет на польском, а каждый пункт — сроки, индексацию, депозит, досрочный выход — объясним на вашем языке до подписания. Юридические вопросы по конкретному тексту лучше показать юристу.
Какие пункты договора часто упускают
Эти условия редко обсуждают на первой встрече, но они влияют на деньги и на повседневную работу офиса.
Страхование
Договор обычно обязывает арендатора застраховать гражданскую ответственность и своё имущество в офисе. Полис часто нужно показать до передачи помещения, иначе ключи не выдадут.
Ремонт и обслуживание
По закону владелец передаёт помещение пригодным для использования и поддерживает его, а мелкие расходы, связанные с обычным использованием, несёт арендатор (ст. 662 KC). В договоре это часто расписано подробнее — проверьте, кто платит за кондиционеры и системы внутри офиса.
Разрешённое использование
В договоре указывают, для чего можно использовать помещение. Если у вас не обычный офис, а, например, учебный центр или приём клиентов, это нужно прописать отдельно.
Задержка передачи
Если владелец не успевает с отделкой, что происходит с датой начала аренды: она сдвигается, начисляется штраф или у вас появляется право выйти из договора.
Работы своими силами
Проект отделки обычно согласуют с владельцем, а подрядчики должны соблюдать правила здания. Узнайте сроки согласования заранее.
Вывеска, доступ, кондиционирование
Логотип в лобби или на фасаде, доступ 24/7, работа кондиционеров вне рабочих часов — иногда за отдельную плату.
Чек-лист перед подписанием договора
- Площадь: полезная, коэффициент общих площадей и итоговая оплачиваемая площадь совпадают с предложением
- Ставка, валюта, курс пересчёта и дата платежа
- Индекс (HICP или CPI GUS), дата первой индексации, ограничение роста
- Бюджет эксплуатационных расходов на год и порядок сверки
- Срок договора, дата начала аренды и дата передачи помещения
- Каникулы по аренде: сколько месяцев и когда
- Вклад владельца в отделку: сумма, сроки, кто выбирает подрядчика
- Обеспечение: форма, сумма, срок действия, условия возврата
- Досрочный выход: дата, срок уведомления, компенсация
- Возврат помещения: нужно ли демонтировать отделку
- Парковка: число мест, цена, индексация
- Субаренда и передача договора внутри группы компаний
- Подписанты: полномочия по KRS или доверенности
- Языковая версия, которая имеет приоритет
Читайте также
Вопросы и ответы
На какой срок заключают договор аренды офиса в Варшаве?
В современных бизнес-центрах обычно на 3–5 лет, при большой площади — дольше. Небольшие офисы в каменицах и у частных владельцев часто сдают бессрочно или на 1–2 года. Если горизонт короче года, удобнее сервисный офис с помесячной оплатой.
Можно ли досрочно расторгнуть договор аренды офиса?
Срочный договор можно расторгнуть только в случаях, которые в нём прописаны (Kodeks cywilny, ст. 673 §3). Поэтому условие о досрочном выходе (break option) нужно согласовать до подписания: дату, срок уведомления и компенсацию. Иначе остаётся только договориться с владельцем или найти нового арендатора.
Что такое заявление о подчинении взысканию по ст. 777?
Это нотариальный акт, в котором арендатор соглашается на принудительное исполнение без суда по существу: освобождение помещения (ст. 777 §1 п. 4 kpc) и оплату до указанной суммы (п. 5). Владельцу остаётся получить в суде исполнительную надпись. Проверьте сумму и срок. Это общая информация, не юридическая консультация.
Как индексируют аренду офиса?
Обычно раз в год, по индексу инфляции, указанному в договоре (например, GUS). Смотрите, с какой даты считается индекс, есть ли ограничение роста и распространяется ли индексация на парковку.
Какую гарантию принять вместо депозита?
Владельцы обычно принимают банковскую гарантию, иногда гарантию материнской компании или нотариальное заявление по ст. 777 kpc в дополнение к ним. Гарантия не замораживает деньги компании, но банк берёт за неё плату. Размер обеспечения — чаще всего около трёх месяцев платежей с НДС.
Нужно ли ремонтировать офис при выезде?
По закону офис возвращают в неухудшенном состоянии с учётом нормального износа (ст. 675 KC). За улучшения владелец может заплатить или потребовать вернуть прежнее состояние (ст. 676). Конкретные обязанности по демонтажу отделки лучше прописать в договоре заранее.
Можно ли подписать договор, если я не говорю по-польски?
Да. Договоры часто двуязычные, с указанием, какая версия главная. Мы ведём процесс на вашем языке и объясняем каждый пункт договора до подписания. Подписать можно и квалифицированной электронной подписью, она равна письменной форме.
Источники
- Kodeks cywilny, найм — ст. 659–692 (isap.sejm.gov.pl)
- Kodeks postępowania cywilnego, ст. 777 (isap.sejm.gov.pl)
- Knight Frank, Warsaw office market H1 2026 (данные на конец июня 2026)
- Eurostat, индекс потребительских цен HICP
- GUS, индексы потребительских цен
- Электронные земельные книги (ekw.ms.gov.pl)
- Поиск в реестре KRS (wyszukiwarka-krs.ms.gov.pl)
- НБП, таблица 208/A/NBP/2026 от 26.10.2026
Подборка
Получите подборку под вашу задачу
Оставьте заявку: что ищете, район, бюджет и срок. Мы проверим, что объекты свободны, и пришлём подходящие варианты.