Гид · офисы
Сколько стоит аренда офиса в Варшаве: ставки, расходы и расчёт
Аренда офиса в Варшаве в 2026 году стоит примерно от 53 до 141 zł за м² в месяц без НДС: дешевле в Służewiec, дороже в Śródmieście и у Rondo Daszyńskiego (Knight Frank, июнь 2026). К ставке добавляются эксплуатационные расходы 18–38 zł/м², коэффициент общих площадей и НДС 23%. В расчёте ниже офис 100 м² в Służewiec обходится в 12 552,71 zł в месяц с НДС.
Обновлено:
Из чего складывается стоимость аренды офиса в Варшаве
В объявлениях бизнес-центров почти всегда указана одна цифра — базовая ставка за м² в месяц без НДС. Все суммы на этой странице — в злотых, ставки пересчитаны по среднему курсу НБП от 26.10.2026 (таблица 208/A/NBP/2026).
Реальный ежемесячный платёж состоит из пяти частей: ставка аренды, эксплуатационные расходы (service charge), коэффициент общих площадей (add-on factor), НДС 23% и парковка. Отдельно идут разовые расходы: депозит или банковская гарантия, отделка и мебель, переезд. Сравнивать офисы стоит только по полной сумме, а не по ставке из объявления.
От класса здания зависит почти всё: ставка, размер эксплуатационных расходов, срок договора и то, сколько владелец готов вложить в отделку. Коротко о классах — ниже.
Классы офисов
Что значат классы A, B и C
Класс показывает стандарт здания. От него зависят ставка, эксплуатационные расходы, условия договора и то, как быстро можно въехать. Ниже у каждого района указаны классы офисов, которые там встречаются чаще всего.
Класс A
Современные или полностью модернизированные бизнес-центры: кондиционирование, фальшпол, система управления зданием, ресепшн, подземный паркинг, часто сертификат BREEAM или LEED.
Плюсы
- Престиж для клиентов и сотрудников
- Предсказуемое обслуживание и охрана
- Энергоэффективность и удобные планировки
Минусы
- Самые высокие ставки и эксплуатационные расходы
- Договоры обычно на 3–5 лет
- Офис под отделку готов не сразу
Класс B
Более старые или менее центральные здания с хорошим, но уже не новым стандартом. Часто это бывшие офисы класса A, которые устарели.
Плюсы
- Ставка ниже, чем в классе A
- Гибче условия и сроки договора
- Чаще можно въехать быстро
Минусы
- Старее инженерия и отделка
- Меньше сервисов в здании
- Выше расходы на энергию, меньше парковки
Класс C
Офисы в каменицах, бывших промышленных зданиях и жилых домах, без полного набора инженерии бизнес-центра.
Плюсы
- Самая низкая цена
- Небольшие площади и короткие договоры
- Характерные интерьеры: лофты, высокие потолки
Минусы
- Часто нет кондиционера, иногда лифта
- Мало парковочных мест
- Ниже представительность и доступность
Какие ставки аренды офисов в разных районах Варшавы?
Запрашиваемые ставки аренды в современных офисных зданиях по зонам Knight Frank, середина 2026 года. Это диапазон от более старых зданий класса B до лучших башен класса A.
| Зона | Ставка, zł/м² в месяц | Свободно |
|---|---|---|
| Śródmieście, центр (A · B · C) | 79–141 zł | 5,6% |
| Śródmieście, деловой центр у Warszawa Centralna | 79–123 zł | 6,4% |
| Wola, Rondo Daszyńskiego (A · B) | 88–123 zł | 2,0% |
| Mokotów без района Służewiec (A · B) | 62–79 zł | 4,8% |
| Służewiec (A · B) | 53–75 zł | 17,0% |
| Коридор Aleje Jerozolimskie | 62–79 zł | 11,1% |
| Восток, в том числе Praga (B · C) | 57–75 zł | 8,0% |
| Пригороды до 30 км (A · B) | по объекту | — |
Ставки без НДС и без эксплуатационных расходов, пересчитаны в злотые по среднему курсу НБП от 26.10.2026 (таблица 208/A/NBP/2026) и округлены. Для пригородов отдельного рыночного индекса нет: ставку смотрим по конкретному зданию.
Knight Frank, Warsaw office market H1 2026 (данные на конец июня 2026) · НБП, таблица 208/A/NBP/2026 от 26.10.2026
Как меняются цены на офисы в 2026 году
Рынок становится дороже для арендаторов. Самые высокие базовые ставки в центре во II квартале 2026 года — около 132 zł за м², а вне центра — до 86 zł (BNP Paribas Real Estate). По данным CBRE, средняя запрашиваемая ставка по всей Варшаве — около 77 zł, а в центральных зданиях классов A и B — около 99 zł за м², на 3,7% больше, чем годом раньше.
Причина — мало свободных офисов. В конце сентября 2026 года пустовало 7,9% современных площадей, это минимум за шесть лет; у Rondo Daszyńskiego свободно около 2% (Knight Frank). В центре свободных офисов в разы меньше, чем за его пределами: 4,8% против 11,8% в июне (PINK). Чем меньше выбор, тем меньше скидок и тем раньше стоит начинать поиск.
Для бюджета это значит простую вещь: в Służewiec и коридоре Aleje Jerozolimskie выбор большой и условия гибче, а хороший офис в центре или на Wola лучше искать за 6–9 месяцев до переезда.
Что платят сверх ставки аренды
Эти статьи есть почти в каждом договоре на офис в бизнес-центре. Спрашивайте их у владельца до просмотра.
Эксплуатационные расходы
Охрана, уборка общих зон, техобслуживание, налог на недвижимость, страховка здания. Обычно 18–38 zł за м² в месяц плюс НДС (Knight Frank, июнь 2026). Сумма предварительная: раз в год владелец делает сверку и выставляет доплату или возвращает переплату.
Коэффициент общих площадей
Доля холлов, лифтовых зон и туалетов этажа, которую добавляют к вашей площади. В объявлениях 2026 года встречается 4,75–5,17%: за офис 100 м² вы платите примерно как за 105 м².
НДС 23%
Начисляется и на аренду, и на эксплуатационные расходы, и на парковку. Плательщик НДС обычно может вычесть его, поэтому компании сравнивают предложения без НДС, а частные предприниматели без регистрации НДС — с ним.
Парковка
Оплачивается отдельно за каждое место в месяц. В объявлениях 2026 года подземное место стоит около 790 zł без НДС на Wola и около 1 320 zł в Śródmieście. Количество мест ограничено: например, одно место на 40–69 м² офиса.
Электричество и связь в офисе
Электроэнергию внутри вашего офиса обычно считают по счётчику отдельно от эксплуатационных расходов. Интернет и телефонию арендатор заказывает сам.
Расчёт за месяц: офис 100 и 300 м²
Это пример расчёта, а не наше предложение. Ставки, эксплуатационные расходы и коэффициенты взяты из двух реальных объявлений 2026 года; парковка, электричество и депозит не включены.
| Статья | 100 м², Służewiec | 300 м², Wola |
|---|---|---|
| Ставка аренды без НДС | 63,84 zł/м² | 94,66 zł/м² |
| Эксплуатационные расходы без НДС | 33,20 zł/м² | 25,50 zł/м² |
| Коэффициент общих площадей | 5,17% | 4,75% |
| Оплачиваемая площадь | 105,17 м² | 314,25 м² |
| Аренда в месяц без НДС | 6 713,81 zł | 29 745,62 zł |
| Эксплуатация в месяц без НДС | 3 491,64 zł | 8 013,38 zł |
| Итого без НДС | 10 205,45 zł | 37 759,00 zł |
| НДС 23% | 2 347,26 zł | 8 684,57 zł |
| Итого в месяц с НДС | 12 552,71 zł | 46 443,57 zł |
| С НДС на 1 м² вашего офиса | ≈125,53 zł | ≈154,81 zł |
| Депозит, если 3 месяца с НДС | ≈37 658 zł | ≈139 331 zł |
Ставки аренды — 63,84 и 94,66 zł за м² в месяц, по среднему курсу НБП от 26.10.2026 (таблица 208/A/NBP/2026). НДС посчитан отдельно для аренды и эксплуатации. Депозит в три месяца — частое условие, но его размер владелец назначает сам.
Объявление на Domiporta, Służewiec, июль 2026 · Объявление на Domiporta, Wola, октябрь 2026 · НБП, таблица 208/A/NBP/2026 от 26.10.2026
Разовые расходы при переезде в офис
| Расход | Ориентир | От чего зависит |
|---|---|---|
| Депозит или банковская гарантия | обычно около 3 месяцев аренды и эксплуатации с НДС | финансовое положение компании, срок договора, класс здания |
| Отделка за счёт владельца | 1 100–3 300 zł/м² в новых зданиях | срок договора и площадь; в коротких договорах — меньше или ноль |
| Полная стоимость отделки | в среднем ≈5 780 zł/м² | стандарт, мебель, ИТ и переговорные; часть покрывает вклад владельца |
| Каникулы по аренде | 1,5–2 месяца без аренды на каждый год договора | обычно в новых зданиях при договоре от 3–5 лет |
| Мебель, ИТ, переезд | по смете | можно снизить, если взять офис после прежнего арендатора с отделкой |
Суммы пересчитаны в злотые по среднему курсу НБП от 26.10.2026 (таблица 208/A/NBP/2026) и округлены.
Knight Frank, Warsaw office market H1 2026 (данные на конец июня 2026) · Cushman & Wakefield, Office Fit Out Cost Guide 2026 (март 2026) · НБП, таблица 208/A/NBP/2026 от 26.10.2026
Сколько стоит рабочее место в сервисном офисе или коворкинге
Если команда небольшая или срок неясен, удобнее платить за рабочее место: в цену входят мебель, интернет, уборка, коммунальные услуги и ресепшн.
| Формат | Центр | Вне центра |
|---|---|---|
| Свободное место в коворкинге (hot desk) | ≈1 000 zł/мес. | ≈700 zł/мес. |
| Место в отдельном кабинете | ≈1 900 zł/мес. | ≈1 400 zł/мес. |
| Кабинет на 4 человека | ≈7 600 zł/мес. | — |
Средние цены по Варшаве из отчёта Colliers. Цену конкретного места сравнивайте с тем, что входит в пакет: переговорные, парковка, адрес для регистрации.
Как прикинуть бюджет на офис за 15 минут
Посчитайте площадь
Рабочие места, переговорные, кухня, склад. Если половина команды на гибридном графике, мест может быть меньше, чем сотрудников.
Выберите зону
Возьмите диапазон ставок из таблицы выше: центр и Wola — верх диапазона, Służewiec и коридоры — низ.
Добавьте расходы сверх ставки
Эксплуатация 18–38 zł/м², коэффициент около 5%, НДС 23%, парковка за каждое место.
Учтите разовые расходы
Депозит, отделка сверх вклада владельца, мебель и переезд.
Пересчитайте на весь срок
Вычтите каникулы по аренде и разделите на число месяцев — это эффективная стоимость, которую и надо сравнивать.
Как мы помогаем посчитать стоимость офиса
Оставьте заявку в форме внизу страницы: сколько у вас людей, какой район и срок. Если удобнее, напишите в WhatsApp. Мы уточним задачу, проверим, что офисы свободны, и пришлём подборку, где у каждого варианта расписаны все статьи: аренда, эксплуатация, коэффициент, НДС и парковка.
Весь процесс идёт на вашем языке. Договор будет на польском — каждый пункт о деньгах, индексации и депозите объясним на вашем языке до подписания.
Читайте также
- Аренда офисов в ВаршавеВсе районы, классы и форматы офисов.
- Śródmieście (A · B · C)Офисы в центре: башни, каменицы, обе линии метро.
- Wola (A · B)Деловой район у Rondo Daszyńskiego и метро M2.
- Mokotów · Służewiec (A · B)Большой выбор и более доступные ставки.
- Договор аренды офиса в ПольшеИндексация, депозит, гарантии и досрочный выход.
- Сервисный офис или арендаКогда выгоднее платить за рабочее место.
Вопросы и ответы
Сколько стоит аренда офиса в Варшаве за м²?
В середине 2026 года запрашиваемые ставки в современных зданиях — примерно от 53 zł за м² в месяц в Służewiec до 141 zł в лучших башнях центра, без НДС (Knight Frank, в злотых по курсу НБП 4,4026 от 26.10.2026). К ставке добавляются эксплуатационные расходы 18–38 zł/м², коэффициент общих площадей и НДС 23%.
Цены на офисы указаны с НДС?
Нет. Ставки аренды и эксплуатационные расходы в объявлениях почти всегда указаны без НДС. На аренду, эксплуатацию и парковку начисляется НДС 23%. Компания — плательщик НДС обычно может его вычесть, поэтому для неё важнее сумма без НДС.
Что такое эксплуатационные расходы в офисе?
Это плата за обслуживание здания: охрана, уборка общих зон, техника, налог на недвижимость, страховка. В Варшаве обычно 18–38 zł за м² в месяц плюс НДС (Knight Frank, июнь 2026). Платёж авансовый: раз в год владелец сверяет фактические расходы и делает перерасчёт.
Сколько стоит офис на 10 человек?
Зависит от района и формата. В примере на этой странице офис 100 м² в Służewiec стоит 12 552,71 zł в месяц с НДС без парковки. В сервисном офисе место в отдельном кабинете в среднем стоит около 1 400 zł в месяц вне центра и 1 900 zł в центре (Colliers, май 2026).
Какой депозит нужен за офис?
Чаще всего депозит или банковская гарантия на сумму около трёх месяцев аренды и эксплуатации с НДС. Для крупного договора владелец может попросить гарантию материнской компании. Размер и форму обеспечения обсуждают до подписания, подробнее — в гиде по договору аренды.
Можно ли снизить стоимость аренды офиса?
Да, за счёт условий, а не только ставки: каникулы по аренде 1,5–2 месяца за каждый год договора, вклад владельца в отделку 1 100–3 300 zł/м² в новых зданиях (Knight Frank, июнь 2026), меньше мест на парковке, более длинный срок. В центре свободных офисов мало, поэтому торговаться проще в Służewiec.
Источники
- Knight Frank, Warsaw office market H1 2026 (данные на конец июня 2026)
- Knight Frank через Eurobuild CEE, 20.10.2026 (конец сентября 2026)
- BNP Paribas Real Estate Poland, Office Market Warsaw Q2 2026 (август 2026)
- CBRE, Warsaw Q2 2026 Office Figures (июль 2026)
- PINK через CEO Magazine Poland, 14.07.2026 (II квартал 2026)
- Cushman & Wakefield, Office Fit Out Cost Guide 2026 (март 2026)
- Colliers, Flex Guide 2026 (май 2026)
- Объявление на Domiporta, Służewiec, июль 2026
- Объявление на Domiporta, Wola, октябрь 2026
- Объявление на Domiporta, Śródmieście, 2026
- Ustawa o podatku od towarów i usług (isap.sejm.gov.pl)
- НБП, таблица 208/A/NBP/2026 от 26.10.2026
Подборка
Получите подборку под вашу задачу
Оставьте заявку: что ищете, район, бюджет и срок. Мы проверим, что объекты свободны, и пришлём подходящие варианты.