Гід · офіси
Договір оренди офісу в Польщі: умови, гарантії та чек-лист
Договір оренди офісу в Польщі (umowa najmu) регулює Kodeks cywilny, ст. 659 і наступні, а майже всі важливі умови сторони погоджують самі. У бізнес-центрах Варшави договір зазвичай укладають на визначений строк, найчастіше на 3–5 років, з щорічною індексацією і забезпеченням на кілька місяців платежів. Нижче — що означає кожна ключова умова і що перевірити до підпису.
Оновлено:
Який закон регулює оренду офісу в Польщі
Оренда офісу — це najem за Цивільним кодексом (Kodeks cywilny, ст. 659–692). Закон про захист прав мешканців на офіси не поширюється, тож сторони мають багато свободи: строк, індексація, забезпечення, дострокове розірвання й ремонт майже повністю залежать від тексту договору.
Кілька правил кодексу варто знати. Договір оренди приміщення на строк понад рік укладають у письмовій формі, інакше він вважається безстроковим (ст. 660). Договір між підприємцями на строк понад 30 років після цього строку вважається безстроковим (ст. 661). Після закінчення оренди приміщення повертають у непогіршеному стані, але за нормальне зношення орендар не відповідає (ст. 675).
Кваліфікований електронний підпис прирівнюється до письмової форми (ст. 78¹), тому договір можна підписати й дистанційно.
Строковий чи безстроковий договір оренди офісу?
У бізнес-центрах майже завжди пропонують договір на визначений строк. Безстроковий трапляється в невеликих офісах і кам’яницях.
На визначений строк (na czas oznaczony)
Зазвичай 3–5 років у будівлях класу A, за великої площі — довше.
- Ставка й умови зафіксовані на весь строк
- Власник охочіше дає орендні канікули й внесок в оздоблення
- Власник не може просто розірвати договір раніше
- Розірвати достроково можна лише у випадках, прописаних у договорі (ст. 673 §3)
- Змінити площу без згоди власника не вийде
- Зобов’язання діють увесь строк, навіть якщо офіс уже не потрібен
На невизначений строк (na czas nieoznaczony)
Частіше в невеликих офісах, кам’яницях і в приватних власників.
- Можна вийти з повідомленням без особливих підстав
- Підходить, якщо горизонт неясний
- Простіші переговори й менше забезпечення
- Власник теж може розірвати з повідомленням
- Якщо платіж щомісячний, за законом досить місяця до кінця календарного місяця (ст. 673) — строки краще прописати
- Знижок і внеску в оздоблення майже не буває
Валюта оренди та індексація
У договорі перевірте валюту ставки і за яким курсом її перераховують у злоті під час оплати, наприклад за середнім курсом НБП за день до рахунку. Експлуатаційні витрати майже завжди в злотих.
Ставку зазвичай індексують раз на рік за індексом інфляції, зазначеним у договорі (наприклад, GUS). Перевірте, який індекс указано, з якої дати його рахують і чи є обмеження зростання (cap). Індексацію вниз у договорах зазвичай виключають.
Який депозит і гарантії просять за офіс
Власник майже завжди просить забезпечення на кілька місяців оренди й експлуатації з ПДВ, найчастіше близько трьох. Форму можна обговорювати.
| Форма | Що це | Що перевірити |
|---|---|---|
| Грошовий депозит (kaucja) | Гроші на рахунку власника на весь строк оренди | Коли й за скільки днів повертають; чи перераховують при індексації |
| Банківська гарантія | Банк зобов’язується заплатити власнику на його вимогу | Строк гарантії довший за договір на кілька місяців; вартість гарантії в банку |
| Гарантія материнської компанії | Поручительство головної компанії, часто іноземної | Чи потрібен переклад і засвідчення; яке право застосовується |
| Нотаріальна заява про підпорядкування стягненню | Akt notarialny за ст. 777 §1 п. 4 і 5 kpc: звільнення приміщення й оплата до вказаної суми | Гранична сума і строк, до якого власник може звернутися по виконавчий напис |
| Застава власника за законом | Право застави на речі орендаря в приміщенні (ст. 670 KC) діє й без договору | Що лишається в офісі, якщо є борг |
Kodeks cywilny, найм — ст. 659–692 (isap.sejm.gov.pl) · Kodeks postępowania cywilnego, ст. 777 (isap.sejm.gov.pl)
Які умови обговорити до підписання
Дострокове розірвання (break option)
Право розірвати строковий договір, наприклад через 3 роки з 5, з повідомленням за 6–12 місяців і компенсацією невиплаченої частини знижок. Без такого пункту вийти раніше майже неможливо.
Орендні канікули
Місяці без орендної плати. У нових будівлях Варшави — близько 1,5–2 місяців за кожен рік договору (Knight Frank, червень 2026). Експлуатаційні витрати в ці місяці зазвичай сплачують.
Внесок власника в оздоблення
У нових будівлях — близько 1 100–3 300 zł за м² (Knight Frank, червень 2026, за курсом НБП 4,4026 від 26.10.2026). Уточніть, що входить, хто обирає підрядника і що буде, якщо роботи вийдуть за бюджет.
Повернення в початковий стан
За законом власник може залишити поліпшення за плату або вимагати повернути попередній стан (ст. 676). Домовтеся заздалегідь, що стандартне оздоблення демонтувати не потрібно.
Звірка експлуатаційних витрат
Ви платите аванси, а раз на рік власник перераховує фактичні витрати. Просіть річний бюджет, право перевірити розрахунок і обмеження зростання; капітальний ремонт будівлі не має входити в експлуатацію.
Суборенда і зміна площі
Чи можна здати частину офісу компанії з групи, передати договір при реорганізації, отримати першочергове право на сусідню площу.
Як проходить укладення договору оренди офісу
Пропозиція і term sheet
Власник надсилає пропозицію або лист про наміри: ставка, строк, знижки, оздоблення, забезпечення. Це ще не договір, але змінити ці умови потім важко.
Перевірка будівлі й власника
Земельна книга (księga wieczysta) показує власника й іпотеки, KRS — хто має право підписувати від імені компанії.
Проєкт договору
Власник готує текст, зазвичай польською або двомовний. Звіряйте з term sheet кожну цифру й дату.
Переговори
Обговорюєте індексацію, дострокове розірвання, забезпечення, повернення приміщення і звірку витрат.
Підписання і забезпечення
Підпис, зокрема кваліфікованим електронним підписом, далі депозит, банківська гарантія чи нотаріальна заява у вказаний строк.
Передача приміщення
Протокол передачі (protokół zdawczo-odbiorczy) з фото, показниками лічильників і переліком недоліків. За ним потім визначають, у якому стані офіс треба повернути.
Договір польською: як підписувати, якщо ви не читаєте польською
Договори в бізнес-центрах часто двомовні: польська й англійська у двох колонках. Тоді в договорі має бути прописано, яка версія головна при розбіжностях, — зазвичай польська. Якщо договір лише польською, замовте переклад і звірте його з оригіналом.
Працюємо вашою мовою. Договір буде польською, а кожен пункт — строки, індексацію, депозит, дострокове розірвання — пояснимо вашою мовою до підписання. Юридичні питання щодо конкретного тексту краще показати юристу.
Які пункти договору часто пропускають
Ці умови рідко обговорюють на першій зустрічі, але вони впливають на гроші й на щоденну роботу офісу.
Страхування
Договір зазвичай зобов’язує орендаря застрахувати цивільну відповідальність і своє майно в офісі. Поліс часто треба показати до передачі приміщення.
Ремонт і обслуговування
За законом власник передає приміщення придатним до використання й підтримує його, а дрібні витрати, пов’язані зі звичайним використанням, несе орендар (ст. 662 KC). У договорі це часто розписано детальніше — перевірте, хто платить за кондиціонери й системи в офісі.
Дозволене використання
У договорі вказують, для чого можна використовувати приміщення. Якщо у вас, наприклад, навчальний центр чи прийом клієнтів, це треба прописати окремо.
Затримка передачі
Якщо власник не встигає з оздобленням, що відбувається з датою початку оренди: вона зсувається, нараховується штраф чи у вас з’являється право вийти з договору.
Роботи власними силами
Проєкт оздоблення зазвичай погоджують із власником, а підрядники мають дотримуватися правил будівлі. Дізнайтеся строки погодження заздалегідь.
Вивіска, доступ, кондиціювання
Логотип у лобі чи на фасаді, доступ 24/7, робота кондиціонерів поза робочими годинами — іноді за окрему плату.
Чек-лист перед підписанням договору
- Площа: корисна, коефіцієнт спільних площ і площа до оплати збігаються з пропозицією
- Ставка, валюта, курс перерахунку й дата платежу
- Індекс (HICP або CPI GUS), дата першої індексації, обмеження зростання
- Річний бюджет експлуатаційних витрат і порядок звірки
- Строк договору, дата початку оренди й дата передачі приміщення
- Орендні канікули: скільки місяців і коли
- Внесок власника в оздоблення: сума, строки, хто обирає підрядника
- Забезпечення: форма, сума, строк дії, умови повернення
- Дострокове розірвання: дата, строк повідомлення, компенсація
- Повернення приміщення: чи треба демонтувати оздоблення
- Паркінг: кількість місць, ціна, індексація
- Суборенда й передача договору в межах групи компаній
- Підписанти: повноваження за KRS або довіреністю
- Мовна версія, що має пріоритет
Читайте також
Питання й відповіді
На який строк укладають договір оренди офісу у Варшаві?
У сучасних бізнес-центрах зазвичай на 3–5 років, за великої площі — довше. Невеликі офіси в кам’яницях і в приватних власників часто здають безстроково або на 1–2 роки. Якщо горизонт коротший за рік, зручніший сервісний офіс із помісячною оплатою.
Чи можна достроково розірвати договір оренди офісу?
Строковий договір можна розірвати лише у випадках, прописаних у ньому (Kodeks cywilny, ст. 673 §3). Тому пункт про дострокове розірвання (break option) треба погодити до підписання: дату, строк повідомлення й компенсацію. Інакше лишається домовлятися з власником або шукати нового орендаря.
Що таке заява про підпорядкування стягненню за ст. 777?
Це нотаріальний акт, у якому орендар погоджується на примусове виконання без розгляду справи по суті: звільнення приміщення (ст. 777 §1 п. 4 kpc) і оплату до вказаної суми (п. 5). Власнику лишається отримати в суді виконавчий напис. Перевірте суму й строк. Це загальна інформація, не юридична консультація.
Як індексують оренду офісу?
Зазвичай раз на рік, за індексом інфляції, зазначеним у договорі (наприклад, GUS). Дивіться, з якої дати рахують індекс, чи є обмеження зростання і чи поширюється індексація на паркінг.
Яку гарантію запропонувати замість депозиту?
Власники зазвичай приймають банківську гарантію, іноді гарантію материнської компанії, часто разом із нотаріальною заявою за ст. 777 kpc. Гарантія не заморожує гроші компанії, але банк бере за неї плату. Розмір забезпечення — найчастіше близько трьох місяців платежів з ПДВ.
Чи треба ремонтувати офіс при виїзді?
За законом офіс повертають у непогіршеному стані з урахуванням нормального зношення (ст. 675 KC). За поліпшення власник може заплатити або вимагати повернути попередній стан (ст. 676). Конкретні обов’язки щодо демонтажу оздоблення краще прописати в договорі заздалегідь.
Чи можна підписати договір, якщо я не володію польською?
Так. Договори часто двомовні, із зазначенням, яка версія головна. Ми працюємо вашою мовою й пояснюємо кожен пункт договору до підписання. Підписати можна й кваліфікованим електронним підписом — він прирівнюється до письмової форми.
Джерела
- Kodeks cywilny, найм — ст. 659–692 (isap.sejm.gov.pl)
- Kodeks postępowania cywilnego, ст. 777 (isap.sejm.gov.pl)
- Knight Frank, Warsaw office market H1 2026 (дані на кінець червня 2026)
- Eurostat, індекс споживчих цін HICP
- GUS, індекси споживчих цін
- Електронні земельні книги (ekw.ms.gov.pl)
- Пошук у реєстрі KRS (wyszukiwarka-krs.ms.gov.pl)
- НБП, таблиця 208/A/NBP/2026 від 26.10.2026
Добірка
Отримайте добірку під ваше завдання
Залиште заявку: що шукаєте, район, бюджет і термін. Ми перевіримо, що об’єкти вільні, і надішлемо відповідні варіанти.