Варшава и 30 км вокруг
Аренда офиса в Варшаве: как устроен рынок и сколько это стоит
Аренда офиса в Варшаве — это договор на 3–5 лет в бизнес-центре или гибкий формат от месяца в сервисном офисе. В центре ставки в конце III квартала 2026 года обычно 79–141 zł за м² в месяц без НДС, вне центра 53–88 zł (Knight Frank). Мы подбираем офис под вашу команду и бюджет, а весь процесс ведём на вашем языке.
Как устроена аренда офиса в Варшаве
Современных офисов в Варшаве около 6,23 млн м² (PINK, III квартал 2026). Основная часть — бизнес-центры в Śródmieście, на Wola у Rondo Daszyńskiego и в Służewiec на Mokotów. Остальное — офисы в каменицах, виллах, лофтах на Praga и офисные парки в пригородах.
Владельцы бизнес-центров сдают площадь «под ключ» по договору на несколько лет. Ставку указывают за м² в месяц без НДС, и это не итоговая сумма: к ней добавляются эксплуатационные расходы, коэффициент общих площадей, НДС и парковка. Поэтому сравнивать объявления по одной ставке нельзя — считаем полный платёж в месяц.
Рынок сейчас на стороне владельцев в центре: свободно всего 4,3% офисов в центральных районах против 11,1% вне центра, а в III квартале 2026 года в городе не сдали ни одного нового здания (PINK). Хорошие офисы в центре уходят быстро, и искать стоит за 6–9 месяцев до переезда, если нужна площадь от нескольких сотен м².
Сколько стоит аренда офиса в Варшаве в 2026 году
Рыночные диапазоны из отчётов консультантов. Ставка — за м² в месяц, без НДС и эксплуатационных расходов.
| Показатель | Значение | Период |
|---|---|---|
| Ставки в центре | 79–141 zł/м² | конец III кв. 2026 |
| Ставки вне центра | 53–88 zł/м² | конец III кв. 2026 |
| Лучшие базовые ставки в центре | ≈132 zł/м² | II кв. 2026 |
| Лучшие ставки вне центра | до ≈86 zł/м² | II кв. 2026 |
| Эксплуатационные расходы | 18–38 zł/м² | I полугодие 2026 |
| Свободные офисы, вся Варшава | 7,9% | конец III кв. 2026 |
| Свободные офисы, центр / вне центра | 4,3% / 11,1% | конец III кв. 2026 |
Ставки пересчитаны в злотые по среднему курсу НБП от 26.10.2026 (таблица 208/A/NBP/2026) и округлены до злотого. Эксплуатационные расходы указаны в злотых в источнике.
Knight Frank, III кв. 2026 (Eurobuild CEE, 20.10.2026) · BNP Paribas Real Estate Poland, II кв. 2026 · Knight Frank, I полугодие 2026 · PINK, III кв. 2026 (Eurobuild CEE, 14.10.2026)
Из чего складывается цена офиса
Что обычно входит в ежемесячный платёж за офис в бизнес-центре:
Ставка аренды
Цена за м² в месяц без НДС. В договоре проверьте валюту ставки и по какому курсу её пересчитывают в злотые при оплате.
Эксплуатационные расходы (service charge)
Охрана, уборка общих зон, техобслуживание, налог на недвижимость, страхование здания. По данным Knight Frank — чаще всего 18–38 zł за м² в месяц (I полугодие 2026). Обычно это аванс с годовым перерасчётом.
Коэффициент общих площадей (add-on factor)
Доля холлов, лифтовых зон и туалетов, которая прибавляется к вашей площади. При коэффициенте 5% за офис 100 м² платят как за 105 м².
НДС 23%
Начисляется и на аренду, и на эксплуатацию. Компания-плательщик НДС обычно его возмещает, для частного лица или компании без НДС это прямой расход.
Парковка
Места в подземном паркинге сдаются отдельно, по числу мест на 100 м² офиса. В центре мест мало, и их стоит обсуждать сразу.
Электроэнергия и интернет
Электричество внутри офиса чаще всего оплачивается по счётчику, интернет — по договору с провайдером.
Пример: сколько в месяц стоит офис 100 м²
Расчёт по реальному объявлению в Służewiec, чтобы было видно, как ставка превращается в счёт.
| Статья | Расчёт | Сумма в месяц |
|---|---|---|
| Аренда | 63,84 zł × 105,17 м² | 6 713,81 zł |
| Эксплуатация | 33,20 zł × 105,17 м² | 3 491,64 zł |
| НДС 23% | на аренду и эксплуатацию | 2 347,26 zł |
| Итого | без парковки и электроэнергии | 12 552,71 zł |
Коэффициент общих площадей 5,17%: оплачивается 105,17 м² вместо 100. Ставка аренды переведена в злотые по курсу НБП 4,4026 от 26.10.2026. Это пример расчёта, а не наше предложение.
Классы офисов
Что значат классы A, B и C
Класс показывает стандарт здания. От него зависят ставка, эксплуатационные расходы, условия договора и то, как быстро можно въехать. Ниже у каждого района указаны классы офисов, которые там встречаются чаще всего.
Класс A
Современные или полностью модернизированные бизнес-центры: кондиционирование, фальшпол, система управления зданием, ресепшн, подземный паркинг, часто сертификат BREEAM или LEED.
Плюсы
- Престиж для клиентов и сотрудников
- Предсказуемое обслуживание и охрана
- Энергоэффективность и удобные планировки
Минусы
- Самые высокие ставки и эксплуатационные расходы
- Договоры обычно на 3–5 лет
- Офис под отделку готов не сразу
Класс B
Более старые или менее центральные здания с хорошим, но уже не новым стандартом. Часто это бывшие офисы класса A, которые устарели.
Плюсы
- Ставка ниже, чем в классе A
- Гибче условия и сроки договора
- Чаще можно въехать быстро
Минусы
- Старее инженерия и отделка
- Меньше сервисов в здании
- Выше расходы на энергию, меньше парковки
Класс C
Офисы в каменицах, бывших промышленных зданиях и жилых домах, без полного набора инженерии бизнес-центра.
Плюсы
- Самая низкая цена
- Небольшие площади и короткие договоры
- Характерные интерьеры: лофты, высокие потолки
Минусы
- Часто нет кондиционера, иногда лифта
- Мало парковочных мест
- Ниже представительность и доступность
Районы Варшавы для офиса
Коротко о главных офисных районах. В скобках — классы офисов, которые там встречаются чаще всего.
Śródmieście (A · B · C)
Центр у Дворца культуры и вокзала Warszawa Centralna, обе линии метро. Самые высокие ставки и мало свободных площадей, рядом — каменицы с небольшими офисами класса C.
Wola (A · B)
Новые башни у Rondo Daszyńskiego и метро M2. Здесь сейчас почти нет свободных площадей: около 2% (Knight Frank, конец III квартала 2026), поэтому важно начинать поиск заранее.
Mokotów · Służewiec (A · B)
Służewiec — крупнейший офисный район вне центра, с большим выбором и более низкими ставками. Stary Mokotów и Puławska — небольшие офисы ближе к метро M1.
Пригороды до 30 км (A · B)
Офисные парки и офисы при складах у трасс: Janki, Raszyn, Piaseczno, Pruszków, Marki. Парковка проще, ставки ниже, но добираться без машины дольше.
Как выбрать район и здание
Начинайте с того, где живут сотрудники и как к вам будут добираться клиенты. Офис у метро в Śródmieście или на Wola удобнее для команды без машин. Służewiec и пригороды выигрывают по парковке и цене, но стоит проверить общественный транспорт в часы пик.
Проверьте и само здание: сертификат BREEAM или LEED важен компаниям с ESG-отчётностью, а сотрудникам — велопарковка, душевые, доступ в выходные и качество кондиционирования. Для офиса, куда приходят клиенты, важнее адрес и лобби, для внутренней команды — цена рабочего места. Всё это мы указываем в подборке для каждого варианта.
Небольшой офис, сервисный офис или коворкинг
Если команда до 10–15 человек, классическая аренда — не единственный вариант. Небольшие офисы на 15–150 м² встречаются в зданиях класса B и C, в каменицах Śródmieście и в бизнес-центрах, где владелец делит этаж на модули. Договор на такие площади часто короче и проще.
Сервисный офис — готовый кабинет в здании оператора: мебель, интернет, ресепшн, уборка и переговорные включены в одну цену за рабочее место, договор от месяца. Коворкинг — место за общим столом или закреплённый стол. Это удобно на старте в Польше, пока команда растёт или пока вы ищете постоянный офис.
Что выбрать: аренда, сервисный офис или коворкинг
Классическая аренда
От 100–200 м², договор на годы
- Самая низкая цена за м² при сроке 3–5 лет
- Офис под вашу планировку и бренд
- Каникулы по аренде и бюджет на отделку от владельца
- Долгий срок и депозит около трёх месяцев
- Отделка и мебель занимают месяцы
- Расходы на эксплуатацию, интернет, уборку отдельно
Сервисный офис
Готовый кабинет у оператора
- Въезд за несколько дней
- Договор от месяца, легко расти
- Одна цена: мебель, интернет, ресепшн, уборка
- Дороже за рабочее место при долгом сроке
- Ограниченно можно менять планировку
- Общие зоны с другими компаниями
Коворкинг
Стол в общем пространстве
- Минимальный бюджет и срок
- Подходит для 1–3 человек
- Адрес и переговорные по необходимости
- Мало приватности
- Шум и нет своего пространства
- Не всегда подходит для работы с клиентами
Условия договора аренды офиса
Это общая информация, не юридическая консультация. Аренду в Польше регулирует Kodeks cywilny (art. 659 и следующие), а детали каждый владелец прописывает в своём договоре.
Срок
В бизнес-центрах класса A обычно 3–5 лет, при крупной площади и больших вложениях владельца — дольше. В классах B и C и в небольших офисах встречаются договоры на 1–3 года.
Отделка (fit-out)
Владелец готовит офис под вашу планировку. По данным Knight Frank, в новых зданиях бюджет на отделку от владельца обычно ≈1 100–3 300 zł за м² (I полугодие 2026, в злотых по курсу НБП 4,4026 от 26.10.2026). Всё сверх бюджета оплачивает арендатор.
Каникулы по аренде
В новых зданиях стандарт — 1,5–2 месяца без арендной платы за каждый год договора (Knight Frank, I полугодие 2026). Эксплуатацию в эти месяцы обычно платят.
Индексация
Ставку обычно индексируют раз в год по индексу инфляции, указанному в договоре (например, GUS). Стоит договориться о потолке индексации.
Депозит или банковская гарантия
Чаще всего около трёх месячных платежей с НДС. Владелец может принять гарантию банка или страховой компании вместо денег на счёте.
Досрочный выход и субаренда
Договор на определённый срок нельзя просто расторгнуть. Если команда может измениться, обсуждайте опцию выхода, право сдать часть офиса и расширение до подписания.
Офис для компании, которая открывается в Польше
Компании с рынков России, Беларуси, Казахстана и Украины часто начинают работу в Варшаве с сервисного офиса, а постоянный офис ищут, когда польская компания и команда уже на месте. Владелец бизнес-центра обычно просит выписку из KRS, сведения о материнской компании и обеспечение: депозит, банковскую гарантию или поручительство материнской компании.
Если польская компания ещё регистрируется, офис иногда резервируют письмом о намерениях, а договор подписывают позже. Адрес офиса понадобится для регистрации компании и для налоговой, поэтому право указывать его как адрес компании стоит прописать в договоре. Это общая информация, не юридическая консультация.
Что учесть после подписания договора
При въезде стороны подписывают протокол передачи с описанием состояния помещения и показаниями счётчиков — он понадобится при выезде. Договор обычно требует от арендатора страховку гражданской ответственности (OC) и страховку имущества в офисе.
Раз в год владелец присылает перерасчёт эксплуатационных расходов: может быть доплата или возврат. При выезде договор часто требует вернуть помещение в исходное состояние, например убрать перегородки. Стоимость такого возврата лучше обсудить до подписания, а не в конце срока.
Что подготовить перед поиском офиса
Чем точнее запрос, тем короче подборка. Достаточно ответить на эти вопросы в заявке:
- Сколько человек будет работать сейчас и через 2–3 года
- Нужны ли отдельные кабинеты, переговорные, кухня, серверная
- Район или станции метро, удобные для сотрудников
- Бюджет в месяц: с НДС или без, вместе с эксплуатацией
- Дата въезда и желаемый срок договора
- Сколько нужно парковочных мест
- Данные компании для владельца: выписка из KRS или регистрационные документы
Как мы подбираем офис
Говорим на вашем языке на всех этапах. Договор составлен на польском, и каждый его пункт мы объясняем до подписания.
Запрос
Вы оставляете заявку в форме внизу страницы или пишете в WhatsApp: сколько человек, район, бюджет, срок.
Звонок по задаче
Уточняем, как работает команда, какие помещения нужны и что важно для сотрудников и клиентов.
Подборка
Отбираем подходящие офисы, проверяем, что они свободны, и присылаем подборку с расчётом полного платежа.
Просмотры
Организуем показы в удобные дни, чтобы за один выезд увидеть несколько вариантов.
Переговоры и договор
Обсуждаем с владельцем ставку, каникулы, отделку, индексацию и условия выхода, объясняем договор по пунктам.
Передача офиса
Помогаем с протоколом передачи и проверкой состояния помещения при въезде.
Офисы по районам и форматам
- Śródmieście (A · B · C)Офисы в центре: бизнес-центры, каменицы, метро M1 и M2.
- Wola (A · B)Башни у Rondo Daszyńskiego и метро M2.
- Mokotów · Służewiec (A · B)Крупный офисный район вне центра и тихий Stary Mokotów.
- Пригороды до 30 км (A · B)Офисные парки и офисы при складах.
- Небольшие офисыКабинеты и офисы на 15–150 м².
- Сервисные офисы и коворкингиГотовые офисы и рабочие места от месяца.
- Сколько стоит офисКак посчитать полный платёж в месяц.
- Договор аренды офисаЧто проверить перед подписанием.
- Сервисный офис или арендаКогда что выгоднее.
Вопросы и ответы
Сколько стоит аренда офиса в Варшаве в 2026 году?
В центре ставки в конце III квартала 2026 года обычно 79–141 zł за м² в месяц, вне центра 53–88 zł (Knight Frank, в злотых по курсу НБП от 26.10.2026). К ставке добавляются эксплуатационные расходы, чаще всего 18–38 zł за м², коэффициент общих площадей и НДС 23%.
Что такое эксплуатационные расходы в офисе?
Это плата за содержание здания: охрану, уборку общих зон, техобслуживание, налог на недвижимость и страхование. Её платят каждый месяц авансом за м² вместе с арендой, а в конце года владелец делает перерасчёт по фактическим расходам.
На какой срок снимают офис в бизнес-центре?
В зданиях класса A обычно на 3–5 лет. В классах B и C и в небольших офисах бывают договоры на 1–3 года. Сервисные офисы и коворкинги можно снять от месяца. Чем длиннее срок, тем больше владелец готов дать каникул по аренде и бюджета на отделку.
Какой депозит нужен для аренды офиса?
Обычно около трёх месячных платежей с НДС, включая эксплуатацию. Вместо денежного депозита владелец часто принимает банковскую гарантию или гарантию страховой компании. Сумму и форму обеспечения обсуждаем до подписания договора.
Как быстро можно въехать в офис?
Сервисный офис или коворкинг — за несколько дней. Офис в бизнес-центре с отделкой под вашу планировку обычно готовят несколько месяцев, поэтому крупную площадь лучше искать за 6–9 месяцев до переезда. Офис в готовом состоянии бывает доступен быстрее.
Можно ли снять офис, если компания только регистрируется в Польше?
Да, но владелец бизнес-центра попросит документы компании и, скорее всего, депозит или гарантию. Для старта часто проще сервисный офис или коворкинг: договор короче, и адрес можно использовать для работы, пока вы ищете постоянный офис.
Вы ищете офисы за пределами Варшавы?
Да, в пригородах в радиусе около 30 км: офисные парки и офисы при складах в Janki, Raszyn, Piaseczno, Pruszków, Marki и других местах.
Источники
- Knight Frank, рынок офисов Варшавы, III кв. 2026 (Eurobuild CEE, 20.10.2026)
- PINK, вакантность офисов Варшавы, III кв. 2026 (Eurobuild CEE, 14.10.2026)
- Knight Frank, The Strength of Cities: Warsaw, I полугодие 2026
- BNP Paribas Real Estate Poland, Office Market in Warsaw, II кв. 2026
- Объявление на Domiporta, июль 2026 (пример расчёта)
- Kodeks cywilny, art. 659 и след. (najem), isap.sejm.gov.pl
- Ustawa o podatku od towarów i usług (VAT), isap.sejm.gov.pl
Подборка
Получите подборку под вашу задачу
Оставьте заявку: что ищете, район, бюджет и срок. Мы проверим, что объекты свободны, и пришлём подходящие варианты.