Гід · офіси
Скільки коштує оренда офісу у Варшаві: ставки, витрати і розрахунок
Оренда офісу у Варшаві у 2026 році коштує приблизно від 53 до 141 zł за м² на місяць без ПДВ: дешевше в Służewiec, дорожче в Śródmieście та біля Rondo Daszyńskiego (Knight Frank, червень 2026). До ставки додаються експлуатаційні витрати 18–38 zł/м², коефіцієнт спільних площ і ПДВ 23%. У розрахунку нижче офіс 100 м² у Służewiec коштує 12 552,71 zł на місяць з ПДВ.
Оновлено:
З чого складається вартість оренди офісу у Варшаві
В оголошеннях бізнес-центрів зазвичай одна цифра — базова ставка за м² на місяць без ПДВ. Усі суми на цій сторінці — у злотих, ставки перераховано за середнім курсом НБП від 26.10.2026 (таблиця 208/A/NBP/2026).
Реальний щомісячний платіж складається з п'яти частин: ставка оренди, експлуатаційні витрати (service charge), коефіцієнт спільних площ (add-on factor), ПДВ 23% і паркінг. Окремо — разові витрати: депозит або банківська гарантія, оздоблення й меблі, переїзд. Порівнюйте офіси за повною сумою, а не за ставкою з оголошення.
Від класу будівлі залежить майже все: ставка, експлуатаційні витрати, строк договору і те, скільки власник готовий вкласти в оздоблення.
Класи офісів
Що означають класи A, B і C
Клас показує стандарт будівлі. Від нього залежать ставка, експлуатаційні витрати, умови договору й те, як швидко можна в'їхати. Нижче біля кожного району вказано класи офісів, які там трапляються найчастіше.
Клас A
Сучасні або повністю модернізовані бізнес-центри: кондиціювання, технічна підлога, система керування будівлею, ресепшн, підземний паркінг, часто сертифікат BREEAM або LEED.
Плюси
- Престиж для клієнтів і працівників
- Передбачуване обслуговування й охорона
- Енергоефективність і зручні планування
Мінуси
- Найвищі ставки та експлуатаційні витрати
- Договори зазвичай на 3–5 років
- Офіс під оздоблення готовий не одразу
Клас B
Старіші або менш центральні будівлі з добрим, але вже не новим стандартом. Часто це колишні офіси класу A, які застаріли.
Плюси
- Ставка нижча, ніж у класі A
- Гнучкіші умови й терміни договору
- Частіше можна в'їхати швидко
Мінуси
- Старіші інженерні системи й оздоблення
- Менше сервісів у будівлі
- Вищі витрати на енергію, менше паркінгу
Клас C
Офіси в кам'яницях, колишніх промислових будівлях і житлових будинках, без повного набору інженерії бізнес-центру.
Плюси
- Найнижча ціна
- Невеликі площі й короткі договори
- Характерні інтер’єри: лофти, високі стелі
Мінуси
- Часто немає кондиціонера, іноді ліфта
- Мало паркомісць
- Нижча представницькість і доступність
Які ставки оренди офісів у різних районах Варшави?
Запитувані ставки в сучасних офісних будівлях за зонами Knight Frank, середина 2026 року. Нижня межа — старіші будівлі класу B, верхня — найкращі вежі класу A.
| Зона | Ставка, zł/м² на місяць | Вільно |
|---|---|---|
| Śródmieście, центр (A · B · C) | 79–141 zł | 5,6% |
| Śródmieście, діловий центр біля Warszawa Centralna | 79–123 zł | 6,4% |
| Wola, Rondo Daszyńskiego (A · B) | 88–123 zł | 2,0% |
| Mokotów без району Służewiec (A · B) | 62–79 zł | 4,8% |
| Służewiec (A · B) | 53–75 zł | 17,0% |
| Коридор Aleje Jerozolimskie | 62–79 zł | 11,1% |
| Схід, зокрема Praga (B · C) | 57–75 zł | 8,0% |
| Передмістя до 30 км (A · B) | за об’єктом | — |
Ставки без ПДВ і без експлуатаційних витрат, перераховані в злоті за середнім курсом НБП від 26.10.2026 (таблиця 208/A/NBP/2026) і округлені. Для передмість окремого ринкового індексу немає: ставку дивимося по конкретній будівлі.
Knight Frank, Warsaw office market H1 2026 (дані на кінець червня 2026) · НБП, таблиця 208/A/NBP/2026 від 26.10.2026
Як змінюються ціни на офіси у 2026 році
Ринок дорожчає для орендарів. Найвищі базові ставки в центрі у II кварталі 2026 року — близько 132 zł за м², поза центром — до 86 zł (BNP Paribas Real Estate). За даними CBRE, середня запитувана ставка по всій Варшаві — близько 77 zł, а в центральних будівлях класів A і B — близько 99 zł за м², на 3,7% більше, ніж роком раніше.
Причина — вільних офісів стає менше. Наприкінці вересня 2026 року вільними були 7,9% сучасних площ, це мінімум за шість років; біля Rondo Daszyńskiego — близько 2% (Knight Frank). У червні в центральних зонах пустувало 4,8%, поза центром — 11,8% (PINK).
Для бюджету це означає: у Służewiec і коридорі Aleje Jerozolimskie вибір великий, а умови гнучкіші. Добрий офіс у центрі чи на Wola варто шукати за 6–9 місяців до переїзду.
Що платять понад ставку оренди
Ці статті є майже в кожному договорі на офіс у бізнес-центрі. Питайте про них у власника ще до перегляду.
Експлуатаційні витрати
Охорона, прибирання спільних зон, техобслуговування, податок на нерухомість, страхування будівлі. Зазвичай 18–38 zł за м² на місяць плюс ПДВ (Knight Frank, червень 2026). Це аванс: раз на рік власник звіряє фактичні витрати й виставляє доплату або повертає переплату.
Коефіцієнт спільних площ
Частка холів, ліфтових зон і туалетів поверху, яку додають до вашої площі. В оголошеннях 2026 року трапляється 4,75–5,17%: за офіс 100 м² ви платите приблизно як за 105 м².
ПДВ 23%
Нараховується на оренду, експлуатацію і паркінг. Платник ПДВ зазвичай може його відрахувати, тому компанії порівнюють пропозиції без ПДВ, а ФОП без реєстрації ПДВ — з ним.
Паркінг
Оплачується окремо за кожне місце на місяць. В оголошеннях 2026 року підземне місце коштує близько 790 zł без ПДВ на Wola і близько 1 320 zł у Śródmieście. Кількість місць обмежена, наприклад одне на 40–69 м² офісу.
Електроенергія і зв’язок
Електроенергію у вашому офісі зазвичай рахують за лічильником окремо від експлуатаційних витрат. Інтернет і телефонію орендар замовляє сам.
Розрахунок на місяць: офіс 100 і 300 м²
Це приклад розрахунку, а не наша пропозиція. Ставки, експлуатаційні витрати й коефіцієнти взяті з двох реальних оголошень 2026 року; паркінг, електроенергія і депозит не враховані.
| Стаття | 100 м², Służewiec | 300 м², Wola |
|---|---|---|
| Ставка оренди без ПДВ | 63,84 zł/м² | 94,66 zł/м² |
| Експлуатаційні витрати без ПДВ | 33,20 zł/м² | 25,50 zł/м² |
| Коефіцієнт спільних площ | 5,17% | 4,75% |
| Площа до оплати | 105,17 м² | 314,25 м² |
| Оренда на місяць без ПДВ | 6 713,81 zł | 29 745,62 zł |
| Експлуатація на місяць без ПДВ | 3 491,64 zł | 8 013,38 zł |
| Разом без ПДВ | 10 205,45 zł | 37 759,00 zł |
| ПДВ 23% | 2 347,26 zł | 8 684,57 zł |
| Разом на місяць з ПДВ | 12 552,71 zł | 46 443,57 zł |
| З ПДВ на 1 м² вашого офісу | ≈125,53 zł | ≈154,81 zł |
| Депозит, якщо 3 місяці з ПДВ | ≈37 658 zł | ≈139 331 zł |
Ставки оренди — 63,84 і 94,66 zł за м² на місяць, за середнім курсом НБП від 26.10.2026 (таблиця 208/A/NBP/2026). ПДВ пораховано окремо для оренди й експлуатації. Депозит у три місяці — часта умова, але його розмір визначає власник.
Оголошення на Domiporta, Służewiec, липень 2026 · Оголошення на Domiporta, Wola, жовтень 2026 · НБП, таблиця 208/A/NBP/2026 від 26.10.2026
Разові витрати під час переїзду в офіс
| Витрата | Орієнтир | Від чого залежить |
|---|---|---|
| Депозит або банківська гарантія | зазвичай близько 3 місяців оренди й експлуатації з ПДВ | фінансовий стан компанії, строк договору, клас будівлі |
| Оздоблення за рахунок власника | 1 100–3 300 zł/м² у нових будівлях | строк договору і площа; у коротких договорах менше або нуль |
| Повна вартість оздоблення | у середньому ≈5 780 zł/м² | стандарт, меблі, ІТ, переговорні; частину покриває внесок власника |
| Орендні канікули | 1,5–2 місяці без оренди за кожен рік договору | зазвичай у нових будівлях за договору від 3–5 років |
| Меблі, ІТ, переїзд | за кошторисом | менше, якщо взяти офіс з оздобленням після попереднього орендаря |
Суми перераховано в злоті за середнім курсом НБП від 26.10.2026 (таблиця 208/A/NBP/2026) й округлено.
Knight Frank, Warsaw office market H1 2026 (дані на кінець червня 2026) · Cushman & Wakefield, Office Fit Out Cost Guide 2026 (березень 2026) · НБП, таблиця 208/A/NBP/2026 від 26.10.2026
Скільки коштує робоче місце в сервісному офісі чи коворкінгу
Якщо команда невелика або строк невідомий, зручніше платити за робоче місце: у ціну входять меблі, інтернет, прибирання, комунальні послуги й ресепшн.
| Формат | Центр | Поза центром |
|---|---|---|
| Вільне місце в коворкінгу (hot desk) | ≈1 000 zł/міс. | ≈700 zł/міс. |
| Місце в окремому кабінеті | ≈1 900 zł/міс. | ≈1 400 zł/міс. |
| Кабінет на 4 особи | ≈7 600 zł/міс. | — |
Середні ціни по Варшаві за звітом Colliers. Порівнюючи конкретну пропозицію, дивіться, що входить у пакет: переговорні, паркінг, адреса для реєстрації.
Як оцінити бюджет на офіс за 15 хвилин
Порахуйте площу
Робочі місця, переговорні, кухня, склад. Якщо частина команди працює гібридно, місць може бути менше, ніж працівників.
Оберіть зону
Візьміть діапазон ставок із таблиці вище: центр і Wola — верх діапазону, Służewiec і коридори — низ.
Додайте витрати понад ставку
Експлуатація 18–38 zł/м², коефіцієнт близько 5%, ПДВ 23%, паркінг за кожне місце.
Врахуйте разові витрати
Депозит, оздоблення понад внесок власника, меблі, переїзд.
Перерахуйте на весь строк
Відніміть орендні канікули й поділіть на кількість місяців — це ефективна вартість, яку й треба порівнювати.
Як ми допомагаємо порахувати вартість офісу
Залиште заявку у формі внизу сторінки: скільки у вас людей, який район і строк. Якщо зручніше, напишіть у WhatsApp. Ми уточнимо задачу, перевіримо, що офіси вільні, і надішлемо добірку, де в кожного варіанта розписані всі статті: оренда, експлуатація, коефіцієнт, ПДВ і паркінг.
Працюємо вашою мовою. Договір буде польською — кожен пункт про гроші, індексацію і депозит пояснимо вашою мовою до підписання.
Читайте також
- Оренда офісів у ВаршавіУсі райони, класи й формати офісів.
- Śródmieście (A · B · C)Офіси в центрі: вежі, кам’яниці, дві лінії метро.
- Wola (A · B)Діловий район біля Rondo Daszyńskiego і метро M2.
- Mokotów · Służewiec (A · B)Великий вибір і доступніші ставки.
- Договір оренди офісу в ПольщіІндексація, депозит, гарантії й дострокове розірвання.
- Сервісний офіс чи орендаКоли вигідніше платити за робоче місце.
Питання й відповіді
Скільки коштує оренда офісу у Варшаві за м²?
У середині 2026 року запитувані ставки в сучасних будівлях — приблизно від 53 zł за м² на місяць у Służewiec до 141 zł у найкращих вежах центру, без ПДВ (Knight Frank, у злотих за курсом НБП 4,4026 від 26.10.2026). До ставки додаються експлуатаційні витрати 18–38 zł/м², коефіцієнт спільних площ і ПДВ 23%.
Ціни на офіси вказані з ПДВ?
Ні. Ставки оренди й експлуатаційні витрати в оголошеннях майже завжди без ПДВ. На оренду, експлуатацію і паркінг нараховується ПДВ 23%. Компанія — платник ПДВ зазвичай може його відрахувати, тому для неї важливіша сума без ПДВ.
Що таке експлуатаційні витрати в офісі?
Це плата за обслуговування будівлі: охорона, прибирання спільних зон, техніка, податок на нерухомість, страхування. У Варшаві зазвичай 18–38 zł за м² на місяць плюс ПДВ (Knight Frank, червень 2026). Платіж авансовий: раз на рік власник звіряє фактичні витрати й робить перерахунок.
Скільки коштує офіс на 10 осіб?
Залежить від району й формату. У прикладі на цій сторінці офіс 100 м² у Służewiec коштує 12 552,71 zł на місяць з ПДВ без паркінгу. У сервісному офісі місце в окремому кабінеті коштує в середньому близько 1 400 zł на місяць поза центром і 1 900 zł у центрі (Colliers, травень 2026).
Який депозит потрібен за офіс?
Найчастіше депозит або банківська гарантія на суму близько трьох місяців оренди й експлуатації з ПДВ. Для великого договору власник може попросити гарантію материнської компанії. Розмір і форму забезпечення обговорюють до підписання — докладніше в гіді про договір оренди.
Чи можна знизити вартість оренди офісу?
Так, через умови, а не лише ставку: орендні канікули 1,5–2 місяці за кожен рік договору, внесок власника в оздоблення 1 100–3 300 zł/м² у нових будівлях (Knight Frank, червень 2026), менше місць на паркінгу, довший строк. У центрі вільних офісів мало, тож домовлятися простіше в Służewiec.
Джерела
- Knight Frank, Warsaw office market H1 2026 (дані на кінець червня 2026)
- Knight Frank через Eurobuild CEE, 20.10.2026 (кінець вересня 2026)
- BNP Paribas Real Estate Poland, Office Market Warsaw Q2 2026 (серпень 2026)
- CBRE, Warsaw Q2 2026 Office Figures (липень 2026)
- PINK через CEO Magazine Poland, 14.07.2026 (II квартал 2026)
- Cushman & Wakefield, Office Fit Out Cost Guide 2026 (березень 2026)
- Colliers, Flex Guide 2026 (травень 2026)
- Оголошення на Domiporta, Służewiec, липень 2026
- Оголошення на Domiporta, Wola, жовтень 2026
- Оголошення на Domiporta, Śródmieście, 2026
- Ustawa o podatku od towarów i usług (isap.sejm.gov.pl)
- НБП, таблиця 208/A/NBP/2026 від 26.10.2026
Добірка
Отримайте добірку під ваше завдання
Залиште заявку: що шукаєте, район, бюджет і термін. Ми перевіримо, що об’єкти вільні, і надішлемо відповідні варіанти.