Варшава і 30 км навколо
Оренда офісу у Варшаві: скільки коштує і як укладають договір
Оренда офісу у Варшаві — це здебільшого договір на 3–5 років у бізнес-центрі або гнучкий формат від місяця в сервісному офісі. У центрі ставки наприкінці III кварталу 2026 року зазвичай 79–141 zł за м² на місяць без ПДВ, поза центром 53–88 zł (Knight Frank). Підберемо офіс під вашу команду й бюджет, а весь процес проведемо вашою мовою.
Як влаштована оренда офісу у Варшаві
Сучасних офісів у Варшаві близько 6,23 млн м² (PINK, III квартал 2026). Більшість — бізнес-центри в Śródmieście, на Wola біля Rondo Daszyńskiego та в Służewiec. Решта — офіси в кам’яницях і віллах, лофти на Praga та офісні парки в передмісті.
Бізнес-центри здають площу на кілька років, а в оголошенні вказують ставку за м² на місяць без ПДВ. Це не сума рахунку: до неї додаються експлуатаційні витрати, коефіцієнт спільних площ, ПДВ і паркування. Тому пропозиції ми порівнюємо за повним місячним платежем, а не за ставкою.
У центрі ринок зараз на боці власників: вільно лише 4,3% офісів у центральних районах проти 11,1% поза центром, а в III кварталі 2026 року у Варшаві не здали жодного нового офісного будинку (PINK). Якщо потрібно кілька сотень м², шукати варто за 6–9 місяців до переїзду.
Скільки коштує оренда офісу у Варшаві у 2026 році
Ринкові діапазони зі звітів консультантів. Ставка — за м² на місяць, без ПДВ і експлуатаційних витрат.
| Показник | Значення | Період |
|---|---|---|
| Ставки в центрі | 79–141 zł/м² | кінець III кв. 2026 |
| Ставки поза центром | 53–88 zł/м² | кінець III кв. 2026 |
| Найвищі базові ставки в центрі | ≈132 zł/м² | II кв. 2026 |
| Найвищі ставки поза центром | до ≈86 zł/м² | II кв. 2026 |
| Експлуатаційні витрати | 18–38 zł/м² | I півріччя 2026 |
| Вільні офіси, уся Варшава | 7,9% | кінець III кв. 2026 |
| Вільні офіси, центр / поза центром | 4,3% / 11,1% | кінець III кв. 2026 |
Ставки перераховано в злоті за середнім курсом НБП від 26.10.2026 (таблиця 208/A/NBP/2026) й округлено до злотого. Експлуатаційні витрати джерело наводить у злотих.
Knight Frank, III кв. 2026 (Eurobuild CEE, 20.10.2026) · BNP Paribas Real Estate Poland, II кв. 2026 · Knight Frank, I півріччя 2026 · PINK, III кв. 2026 (Eurobuild CEE, 14.10.2026)
З чого складається ціна офісу
Що зазвичай входить у щомісячний платіж за офіс у бізнес-центрі:
Ставка оренди
Ціна за м² на місяць без ПДВ. У договорі перевірте валюту ставки і за яким курсом її перераховують у злоті під час оплати.
Експлуатаційні витрати (service charge)
Охорона, прибирання спільних зон, техобслуговування, податок на нерухомість, страхування будинку. За даними Knight Frank — найчастіше 18–38 zł за м² на місяць (I півріччя 2026). Зазвичай це аванс із річним перерахунком.
Коефіцієнт спільних площ (add-on factor)
Частка холів, ліфтових зон і туалетів, яку додають до вашої площі. При коефіцієнті 5% за офіс 100 м² платять як за 105 м².
ПДВ 23%
Нараховується і на оренду, і на експлуатацію. Платник ПДВ зазвичай його відшкодовує, для компанії без ПДВ це прямі витрати.
Паркування
Місця в підземному паркінгу орендують окремо, за кількістю місць на 100 м² офісу. У центрі їх мало, тож це варто обговорити одразу.
Електроенергія та інтернет
Електрику в офісі зазвичай оплачують за лічильником, інтернет — за договором із провайдером.
Приклад: скільки на місяць коштує офіс 100 м²
Розрахунок за реальним оголошенням у Służewiec, щоб було видно, як ставка перетворюється на рахунок.
| Стаття | Розрахунок | Сума на місяць |
|---|---|---|
| Оренда | 63,84 zł × 105,17 м² | 6 713,81 zł |
| Експлуатація | 33,20 zł × 105,17 м² | 3 491,64 zł |
| ПДВ 23% | на оренду й експлуатацію | 2 347,26 zł |
| Разом | без паркування та електроенергії | 12 552,71 zł |
Коефіцієнт спільних площ 5,17%: оплачується 105,17 м² замість 100. Ставку оренди переведено в злоті за курсом НБП 4,4026 від 26.10.2026. Це приклад розрахунку, а не наша пропозиція.
Класи офісів
Що означають класи A, B і C
Клас показує стандарт будівлі. Від нього залежать ставка, експлуатаційні витрати, умови договору й те, як швидко можна в'їхати. Нижче біля кожного району вказано класи офісів, які там трапляються найчастіше.
Клас A
Сучасні або повністю модернізовані бізнес-центри: кондиціювання, технічна підлога, система керування будівлею, ресепшн, підземний паркінг, часто сертифікат BREEAM або LEED.
Плюси
- Престиж для клієнтів і працівників
- Передбачуване обслуговування й охорона
- Енергоефективність і зручні планування
Мінуси
- Найвищі ставки та експлуатаційні витрати
- Договори зазвичай на 3–5 років
- Офіс під оздоблення готовий не одразу
Клас B
Старіші або менш центральні будівлі з добрим, але вже не новим стандартом. Часто це колишні офіси класу A, які застаріли.
Плюси
- Ставка нижча, ніж у класі A
- Гнучкіші умови й терміни договору
- Частіше можна в'їхати швидко
Мінуси
- Старіші інженерні системи й оздоблення
- Менше сервісів у будівлі
- Вищі витрати на енергію, менше паркінгу
Клас C
Офіси в кам'яницях, колишніх промислових будівлях і житлових будинках, без повного набору інженерії бізнес-центру.
Плюси
- Найнижча ціна
- Невеликі площі й короткі договори
- Характерні інтер’єри: лофти, високі стелі
Мінуси
- Часто немає кондиціонера, іноді ліфта
- Мало паркомісць
- Нижча представницькість і доступність
Офісні райони Варшави
Коротко про головні офісні райони. У дужках — класи офісів, які там трапляються найчастіше.
Śródmieście (A · B · C)
Центр біля Палацу культури та вокзалу Warszawa Centralna, обидві лінії метро. Найвищі ставки й мало вільних площ, поруч — кам’яниці з невеликими офісами класу C.
Wola (A · B)
Нові вежі біля Rondo Daszyńskiego і метро M2. Вільних площ майже немає: близько 2% (Knight Frank, кінець III кварталу 2026), тож пошук варто починати заздалегідь.
Mokotów · Służewiec (A · B)
Służewiec — найбільший офісний район поза центром, з великим вибором і нижчими ставками. Stary Mokotów і Puławska — менші офіси ближче до метро M1.
Передмістя до 30 км (A · B)
Офісні парки та офіси при складах біля трас: Janki, Raszyn, Piaseczno, Pruszków, Marki. Простіше з паркуванням, нижчі ставки, довше добиратися громадським транспортом.
Як обрати район і будинок
Почніть із того, де живуть працівники і як до вас добиратимуться клієнти. Офіс біля метро в Śródmieście чи на Wola зручніший для команди без авто. Służewiec і передмістя виграють паркуванням і ціною, але варто перевірити громадський транспорт у години пік.
Перевірте й сам будинок: сертифікат BREEAM чи LEED важливий для компаній з ESG-звітністю, а працівникам — велопарковка, душові, доступ у вихідні та якість кондиціювання. Для офісу, куди приходять клієнти, важливіші адреса й лобі, для внутрішньої команди — ціна робочого місця. Усе це ми зазначаємо в добірці для кожного варіанта.
Невеликий офіс, сервісний офіс чи коворкінг
Для команди до 10–15 людей класична оренда — не єдиний варіант. Невеликі офіси на 15–150 м² є в будинках класу B і C, у кам’яницях Śródmieście та в бізнес-центрах, де власник ділить поверх на модулі. Договори на такі площі часто коротші й простіші.
Сервісний офіс — готовий кабінет у будинку оператора: меблі, інтернет, рецепція, прибирання й переговорні входять в одну ціну за робоче місце, договір від місяця. Коворкінг — місце за спільним столом або закріплений стіл. Це зручно, коли компанія тільки запускає роботу в Польщі або коли команда швидко зростає.
Що обрати: оренда, сервісний офіс чи коворкінг
Класична оренда
Від 100–200 м², договір на роки
- Найнижча ціна за м² при терміні 3–5 років
- Офіс під ваше планування та бренд
- Орендні канікули й бюджет на оздоблення від власника
- Довгий термін і депозит близько трьох місяців
- Оздоблення та меблі займають місяці
- Експлуатація, інтернет і прибирання окремо
Сервісний офіс
Готовий кабінет в оператора
- Заїзд за кілька днів
- Договір від місяця, легко розширитися
- Одна ціна: меблі, інтернет, рецепція, прибирання
- Дорожче за робоче місце при довгому терміні
- Обмежено можна змінити планування
- Спільні зони з іншими компаніями
Коворкінг
Стіл у спільному просторі
- Мінімальний бюджет і термін
- Для 1–3 людей
- Адреса й переговорні за потреби
- Мало приватності
- Шум і немає свого простору
- Не завжди підходить для зустрічей із клієнтами
Умови договору оренди офісу
Це загальна інформація, не юридична консультація. Оренду в Польщі регулює Kodeks cywilny (art. 659 і далі), а деталі кожен власник прописує у своєму договорі.
Термін
У бізнес-центрах класу A зазвичай 3–5 років, при великій площі й значних вкладеннях власника — довше. У класах B і C та в невеликих офісах бувають договори на 1–3 роки.
Оздоблення (fit-out)
Власник готує офіс під ваше планування. За даними Knight Frank, у нових будинках бюджет на оздоблення від власника зазвичай ≈1 100–3 300 zł за м² (I півріччя 2026, у злотих за курсом НБП 4,4026 від 26.10.2026). Усе понад бюджет оплачує орендар.
Орендні канікули
У нових будинках стандарт — 1,5–2 місяці без орендної плати за кожен рік договору (Knight Frank, I півріччя 2026). Експлуатацію в ці місяці зазвичай сплачують.
Індексація
Ставку зазвичай індексують раз на рік за індексом інфляції, зазначеним у договорі (наприклад, GUS). Варто домовитися про верхню межу індексації.
Депозит або банківська гарантія
Найчастіше близько трьох місячних платежів із ПДВ. Замість грошей на рахунку власник може прийняти гарантію банку чи страхової компанії.
Дострокове завершення й суборенда
Договір на визначений строк не можна просто розірвати. Якщо команда може змінитися, обговоріть опцію виходу, право суборенди й розширення до підписання.
Офіс для компанії, яка відкривається в Польщі
Українські компанії, що відкривають польську компанію чи представництво, часто починають у Варшаві із сервісного офісу, а постійний офіс шукають, коли юрособа й команда вже на місці. Власник бізнес-центру зазвичай просить виписку з KRS, відомості про материнську компанію та забезпечення: депозит, банківську гарантію або поруку материнської компанії.
Якщо польська компанія ще реєструється, офіс іноді резервують листом про наміри, а договір підписують пізніше. Адреса офісу знадобиться для реєстрації компанії та для податкової, тож право вказувати її як адресу компанії варто прописати в договорі. Це загальна інформація, не юридична консультація.
Що врахувати після підписання договору
Під час заїзду сторони підписують протокол передачі з описом стану приміщення й показниками лічильників — він знадобиться під час виїзду. Договір зазвичай вимагає від орендаря страхування цивільної відповідальності (OC) і страхування майна в офісі.
Раз на рік власник надсилає перерахунок експлуатаційних витрат: може бути доплата або повернення. Під час виїзду договір часто вимагає повернути приміщення до початкового стану, наприклад демонтувати перегородки. Вартість цього краще обговорити до підписання, а не наприкінці терміну.
Що підготувати перед пошуком офісу
Що точніший запит, то коротша добірка. Достатньо відповісти на ці питання в заявці:
- Скільки людей працюватиме зараз і через 2–3 роки
- Чи потрібні окремі кабінети, переговорні, кухня, серверна
- Район або станції метро, зручні для працівників
- Бюджет на місяць: з ПДВ чи без, разом з експлуатацією
- Дата заїзду та бажаний термін договору
- Скільки потрібно паркувальних місць
- Дані компанії для власника: виписка з KRS або реєстраційні документи
Як ми підбираємо офіс
Працюємо вашою мовою на всіх етапах. Договір складено польською, і кожен його пункт ми пояснюємо до підписання.
Запит
Ви залишаєте заявку у формі внизу сторінки або пишете у WhatsApp: скільки людей, район, бюджет, термін.
Дзвінок щодо задачі
Уточнюємо, як працює команда, які приміщення потрібні та що важливо для працівників і клієнтів.
Добірка
Відбираємо відповідні офіси, перевіряємо, що вони вільні, і надсилаємо добірку з розрахунком повного платежу.
Перегляди
Організовуємо покази так, щоб за один виїзд побачити кілька варіантів.
Переговори й договір
Обговорюємо з власником ставку, канікули, оздоблення, індексацію та умови виходу, пояснюємо договір по пунктах.
Передача офісу
Допомагаємо з протоколом передачі й перевіркою стану приміщення під час заїзду.
Офіси за районами й форматами
- Śródmieście (A · B · C)Офіси в центрі: бізнес-центри, кам’яниці, метро M1 і M2.
- Wola (A · B)Вежі біля Rondo Daszyńskiego і метро M2.
- Mokotów · Służewiec (A · B)Найбільший офісний район поза центром і тихий Stary Mokotów.
- Передмістя до 30 км (A · B)Офісні парки та офіси при складах.
- Невеликі офісиКабінети й офіси на 15–150 м².
- Сервісні офіси та коворкінгиГотові офіси й робочі місця від місяця.
- Скільки коштує офісЯк порахувати повний платіж на місяць.
- Договір оренди офісуЩо перевірити перед підписанням.
- Сервісний офіс чи орендаКоли що вигідніше.
Питання й відповіді
Скільки коштує оренда офісу у Варшаві у 2026 році?
У центрі ставки наприкінці III кварталу 2026 року зазвичай 79–141 zł за м² на місяць, поза центром 53–88 zł (Knight Frank, у злотих за курсом НБП від 26.10.2026). До ставки додаються експлуатаційні витрати, найчастіше 18–38 zł за м², коефіцієнт спільних площ і ПДВ 23%.
Що таке експлуатаційні витрати в офісі?
Це плата за утримання будинку: охорону, прибирання спільних зон, техобслуговування, податок на нерухомість і страхування. Її сплачують щомісяця авансом за м² разом з орендою, а наприкінці року власник робить перерахунок за фактичними витратами.
На який термін орендують офіс у бізнес-центрі?
У будинках класу A зазвичай на 3–5 років. У класах B і C та в невеликих офісах бувають договори на 1–3 роки. Сервісний офіс або коворкінг можна орендувати від місяця. Що довший термін, то більше орендних канікул і бюджету на оздоблення готовий дати власник.
Який депозит потрібен для оренди офісу?
Зазвичай близько трьох місячних платежів із ПДВ, разом з експлуатацією. Замість грошового депозиту власник часто приймає банківську гарантію або гарантію страхової компанії. Суму та форму забезпечення обговорюємо до підписання договору.
Як швидко можна заїхати в офіс?
У сервісний офіс або коворкінг — за кілька днів. Офіс у бізнес-центрі з оздобленням під ваше планування зазвичай готують кілька місяців, тож велику площу краще шукати за 6–9 місяців до переїзду. Готове приміщення буває доступне швидше.
Чи можна орендувати офіс, якщо компанія щойно реєструється в Польщі?
Так, але власник бізнес-центру попросить документи компанії та, найімовірніше, депозит або гарантію. На старті часто простіше сервісний офіс чи коворкінг: договір коротший, і поки ви шукаєте постійний офіс, команда вже має де працювати.
Ви шукаєте офіси за межами Варшави?
Так, у передмісті в радіусі близько 30 км: офісні парки та офіси при складах у Janki, Raszyn, Piaseczno, Pruszków, Marki та інших місцях.
Джерела
- Knight Frank, офісний ринок Варшави, III кв. 2026 (Eurobuild CEE, 20.10.2026)
- PINK, вакантність офісів Варшави, III кв. 2026 (Eurobuild CEE, 14.10.2026)
- Knight Frank, The Strength of Cities: Warsaw, I півріччя 2026
- BNP Paribas Real Estate Poland, Office Market in Warsaw, II кв. 2026
- Оголошення на Domiporta, липень 2026 (приклад розрахунку)
- Kodeks cywilny, art. 659 і далі (najem), isap.sejm.gov.pl
- Ustawa o podatku od towarów i usług (ПДВ), isap.sejm.gov.pl
Добірка
Отримайте добірку під ваше завдання
Залиште заявку: що шукаєте, район, бюджет і термін. Ми перевіримо, що об’єкти вільні, і надішлемо відповідні варіанти.