Гид для компаний
Переезд компании в Варшаву: офис, команда, жильё
Переезд компании или открытие филиала в Варшаве — это четыре этапа: поиск офиса, переговоры, отделка и сам переезд, а параллельно — жильё для сотрудников. Пока готовится постоянный офис, команда может работать в сервисном офисе с договором от месяца. Рынок в 2026 году тесный: в центре свободны лишь 4,3% современных офисов (PINK, III квартал 2026), поэтому начинать стоит заранее.
Обновлено:
С чего начать переезд компании в Варшаву
Многие компании из русскоязычных рынков открывают офис в Варшаве: команда рядом с клиентами в ЕС и большой рынок специалистов. Но в первые месяцы обычно не хватает простого — понимания, как здесь снимают офисы, сколько это стоит и сколько времени занимает.
Начните с даты, к которой команда должна работать в Варшаве, и посчитайте назад: сколько людей переезжает, сколько будет нанято на месте, какой нужен офис через год. От этого зависит, снимать ли сразу постоянный офис или начать с сервисного.
Этапы переезда: от поиска офиса до первого рабочего дня
Задача и бюджет
Число рабочих мест сейчас и через 1–3 года, переговорные, парковка, бюджет в zł с НДС и эксплуатацией, желаемые районы. Это база для поиска.
Подборка и просмотры
Мы присылаем варианты, проверив, что они свободны, и организуем просмотры. Можно смотреть часть объектов по видео до поездки в Варшаву.
Предложения и переговоры
Сравниваем предложения владельцев: ставка, эксплуатация, коэффициент общих площадей, арендные каникулы, бюджет на отделку, срок, индексация, залог или банковская гарантия.
Договор
Договор на польском (часто двуязычный), обычно на несколько лет. Мы объясняем каждый пункт на вашем языке; юридическую проверку делает ваш юрист.
Отделка (fit-out)
Если офис сдаётся «под отделку», владелец или арендатор делает перегородки, кухню, переговорные. Срок зависит от объёма работ — запросите график в предложении.
Переезд
Мебель, ИТ и интернет, доступы в здание, адрес для корреспонденции. Протокол передачи помещения подписывается до въезда.
Цифры для бюджета офиса в Варшаве, 2026
| Показатель | Значение | Период |
|---|---|---|
| Базовые ставки в центре | ≈79–141 zł/м² в мес. | конец июня 2026 |
| Базовые ставки вне центра | ≈53–79 zł/м² в мес. | конец июня 2026 |
| Эксплуатационные расходы | 18–38 zł/м² в мес. | I полугодие 2026 |
| Арендные каникулы в новых зданиях | 1,5–2 месяца за каждый год договора | I полугодие 2026 |
| Бюджет на отделку | ≈1 100–3 300 zł/м² | I полугодие 2026 |
| Свободные офисы, вся Варшава | 7,9% | III кв. 2026 |
Ставки без НДС 23%. Значения пересчитаны в злотые по курсу НБП 4,4026 (таблица 208/A/NBP/2026) от 26.10.2026. Это рыночные диапазоны, а не наше предложение.
Knight Frank, Warsaw H1 2026 · PINK через Eurobuild CEE, 14.10.2026
Где открыть офис, чтобы нанимать людей
Варшава — большой рынок специалистов: по данным ABSL, в 418 центрах бизнес-услуг города работают 111 200 человек (2025), в 69 вузах учатся 258 500 студентов. Безработица в мае 2026 года — 1,6%, средняя брутто-зарплата в бизнес-секторе — 11 204,68 zł (GUS по данным Knight Frank). Хороших кандидатов много, но за них конкурируют.
Для найма важнее всего дорога до офиса. Офис у метро в Śródmieście или на Wola у Rondo Daszyńskiego удобен сотрудникам из любой части города. Służewiec дешевле и удобнее для тех, кто ездит на машине. Если команда работает гибридно, лучше меньший офис в центре, чем большой на окраине.
Временный сервисный офис на время отделки
Пока готовится постоянный офис, команда может начать работу сразу.
Сервисный офис или коворкинг
Готовое место с мебелью, интернетом и ресепшн.
- Договор от месяца
- Въезд за несколько дней
- Адрес и переговорные включены
- Дороже за рабочее место
- Мало места для роста
- Ограниченный брендинг
Готовый офис «как есть»
Офис после прошлого арендатора, часто класса B.
- Быстрый въезд
- Нет больших затрат на отделку
- Планировка не ваша
- Меньше выбор
Офис под отделку
Новый или освобождённый этаж, который отделывают под вас.
- Планировка под команду
- Арендные каникулы и бюджет на отделку от владельца
- Нужно время на работы
- Договор на несколько лет
Жильё для сотрудников, которые переезжают
Чаще всего первые недели сотрудники живут в апартаментах на короткий срок, а затем снимают квартиры по обычным договорам. Средние цены предложений в Варшаве в мае 2026 года: до 40 м² — 2 957 zł в месяц, 40–59 м² — 3 897 zł, 60–89 м² — 6 095 zł (Otodom Analytics), плюс czynsz administracyjny и медиа.
Удобно, когда квартиры подбирают рядом с офисом или на той же линии метро. Мы подбираем квартиры для сотрудников параллельно с офисом: каждому — по его бюджету и составу семьи, весь процесс на вашем языке, договор на польском с объяснением каждого пункта.
Юридический адрес и реальный офис
Для регистрации компании нужен адрес. Часть компаний начинает с виртуального офиса (wirtualne biuro): адрес для регистрации и корреспонденции без рабочих мест. Реальный офис — это место, где работает команда, проходят встречи и хранятся документы.
Банки, партнёры и государственные органы могут интересоваться, где компания фактически ведёт деятельность. Достаточно ли виртуального адреса в вашем случае и какие документы на помещение понадобятся, уточните у юриста и бухгалтера. Это общая информация, не юридическая консультация; иммиграционные вопросы мы не консультируем.
Что сравнивать в предложениях владельцев
Два предложения с одинаковой ставкой за м² могут отличаться по сумме за весь срок договора на десятки процентов.
| Условие | Что это | Что спросить |
|---|---|---|
| Ставка аренды | Цена за м² в месяц без НДС | Фиксирована ли она на весь срок |
| Эксплуатационные расходы | Охрана, уборка общих зон, техобслуживание | Что входит и как их пересчитывают |
| Коэффициент общих площадей (add-on) | Доля холлов и коридоров, добавленная к площади | Сколько м² вы реально оплачиваете |
| Арендные каникулы | Месяцы без арендной платы | Сколько и в какие месяцы |
| Бюджет на отделку | Сколько отделки берёт на себя владелец | Что входит в стандарт, кто ведёт работы |
| Индексация | Ежегодное изменение ставки | По какому индексу и с какого года |
| Залог или гарантия | Обеспечение для владельца | Сумма, форма, условия возврата |
| Расширение и выход | Право взять больше места или выйти раньше | Есть ли такие опции и на каких условиях |
Типичные ошибки при переезде компании
Сравнивать только ставку за м²
Полная сумма включает эксплуатацию, add-on, НДС и парковку.
Снимать офис «на вырост» без плана
Пустые столы стоят столько же, сколько занятые. Лучше договориться о праве расшириться.
Выбирать район по адресу руководителя
Важнее, откуда будут ездить сотрудники, которых вы ещё наймёте.
Забыть о жилье для команды
Если квартиры не найдены к дате переезда, люди приезжают в гостиницы, и старт откладывается.
Подписывать без юриста
Договор на несколько лет — крупное обязательство; пусть его проверит юрист.
Как смотреть офисы, если команда ещё не в Варшаве
Первый отбор можно сделать удалённо: мы присылаем подборку с планами, фото и расчётом полной суммы, а часть объектов показываем по видео. В Варшаву стоит приехать на один-два дня, чтобы посмотреть 3–5 лучших вариантов вживую и пройти дорогу от метро. Такой порядок экономит поездки и время руководителей.
Чек-лист переезда компании в Варшаву
- Дата окончания договора на текущий офис и срок уведомления.
- Число рабочих мест сейчас и через 1–3 года, гибридный режим или нет.
- Бюджет в месяц: аренда, эксплуатация, НДС, парковка.
- Районы, удобные для будущих сотрудников (метро M1 или M2).
- Временное решение: сервисный офис на время отделки.
- Юрист для проверки договора аренды и вопросов регистрации.
- Залог или банковская гарантия: в каком банке и на какую сумму.
- ИТ, интернет, доступы в здание, мебель.
- Жильё для переезжающих сотрудников и их семей.
- Адрес для корреспонденции на переходный период.
Как мы помогаем
Вы оставляете заявку в форме внизу страницы (или пишете в WhatsApp), мы созваниваемся и уточняем задачу, присылаем подборку офисов (и при необходимости квартир для сотрудников), проверив, что объекты свободны. Организуем просмотры, обсуждаем условия с владельцами и сопровождаем до подписания и передачи ключей. Всё общение — на вашем языке.
Вопросы и ответы
Сколько времени занимает переезд офиса в Варшаву?
Зависит от того, нужен ли офис под отделку. Готовый офис или сервисное пространство можно занять быстро, офис с отделкой требует времени на проект и работы. Сложите срок уведомления по текущему договору, поиск, переговоры и отделку, и начинайте заранее.
Можно ли начать работу в Варшаве до готовности офиса?
Да. Многие компании на первые месяцы снимают сервисный офис или места в коворкинге с договором от месяца. Это даёт адрес, переговорные и время спокойно выбрать и отделать постоянный офис.
Сколько стоит офис в Варшаве в 2026 году?
По данным Knight Frank на конец июня 2026 года, базовые ставки в центре — около 79–141 zł за м² в месяц, вне центра — около 53–79 zł (в злотых по курсу НБП от 26.10.2026), плюс эксплуатационные расходы 18–38 zł за м² и НДС 23%.
В каком районе открыть офис, чтобы легче нанимать?
Важнее всего дорога для сотрудников. Офис у метро в Śródmieście или на Wola у Rondo Daszyńskiego удобен из любой части города. Służewiec дешевле и подходит тем, кто ездит на машине. Для гибридной команды лучше меньший офис ближе к центру.
Вы помогаете с жильём для сотрудников?
Да. Подбираем квартиры для сотрудников параллельно с офисом: под бюджет и состав семьи каждого, по возможности рядом с офисом или на той же линии метро. Весь процесс на вашем языке, договор объясняем по пунктам.
Хватит ли виртуального офиса для регистрации компании?
Для регистрации и корреспонденции компании часто используют виртуальный адрес, но для работы команды нужен реальный офис. Достаточно ли виртуального адреса в вашем случае, уточните у юриста и бухгалтера. Это общая информация, не юридическая консультация.
Вы консультируете по визам и разрешениям на работу?
Нет, мы занимаемся помещениями: офисами и квартирами. Вопросы виз, разрешений на работу и регистрации компании лучше решать с юристом или кадровым консультантом.
Источники
Подборка
Получите подборку под вашу задачу
Оставьте заявку: что ищете, район, бюджет и срок. Мы проверим, что объекты свободны, и пришлём подходящие варианты.