Гід для компаній
Переїзд компанії до Варшави: офіс, команда, житло
Переїзд української компанії до Варшави або відкриття тут філії — це чотири етапи: пошук офісу, переговори, оздоблення й сам переїзд, а паралельно — житло для команди. Доки готується постійний офіс, команда може працювати в сервісному офісі з договором від місяця. Ринок у 2026 році тісний: у центрі вільні лише 4,3% сучасних офісів (PINK, III квартал 2026), тож починайте заздалегідь.
Оновлено:
З чого почати переїзд компанії до Варшави
Українські компанії, зокрема IT, сервісні та виробничі, відкривають офіси у Варшаві, щоб бути ближче до клієнтів у ЄС і наймати людей на великому ринку. У перші місяці найбільше бракує розуміння, як тут орендують офіси, скільки це коштує і скільки часу займає.
Почніть із дати, від якої команда має працювати у Варшаві, і рахуйте назад: скільки людей переїжджає, скільки найматимете на місці, який офіс потрібен через рік. Від цього залежить, чи брати одразу постійний офіс, чи почати із сервісного.
Етапи переїзду: від пошуку офісу до першого робочого дня
Задача і бюджет
Кількість робочих місць зараз і через 1–3 роки, переговорні, паркування, бюджет у zł з ПДВ та експлуатацією, бажані райони.
Добірка і перегляди
Надсилаємо варіанти, перевіривши, що вони вільні, і організовуємо перегляди. Частину об’єктів можна подивитися на відео ще до поїздки.
Пропозиції та переговори
Порівнюємо пропозиції власників: ставка, експлуатація, коефіцієнт спільних площ, орендні канікули, бюджет на оздоблення, строк, індексація, застава або банківська гарантія.
Договір
Договір польською (часто двомовний), зазвичай на кілька років. Ми пояснюємо кожен пункт вашою мовою; юридичну перевірку робить ваш юрист.
Оздоблення (fit-out)
Якщо офіс здається «під оздоблення», власник або орендар робить перегородки, кухню, переговорні. Строк залежить від обсягу робіт — попросіть графік у пропозиції.
Переїзд
Меблі, ІТ та інтернет, доступи до будівлі, адреса для кореспонденції. Протокол передачі приміщення підписується до заїзду.
Цифри для бюджету офісу у Варшаві, 2026
| Показник | Значення | Період |
|---|---|---|
| Базові ставки в центрі | ≈79–141 zł/м² на міс. | кінець червня 2026 |
| Базові ставки поза центром | ≈53–79 zł/м² на міс. | кінець червня 2026 |
| Експлуатаційні витрати | 18–38 zł/м² на міс. | I півріччя 2026 |
| Орендні канікули в нових будівлях | 1,5–2 місяці за кожен рік договору | I півріччя 2026 |
| Бюджет на оздоблення | ≈1 100–3 300 zł/м² | I півріччя 2026 |
| Вільні офіси, уся Варшава | 7,9% | III кв. 2026 |
Ставки без ПДВ 23%. Значення перераховані в злоті за курсом НБП 4,4026 (таблиця 208/A/NBP/2026) від 26.10.2026. Це ринкові діапазони, а не наша пропозиція.
Knight Frank, Warsaw H1 2026 · PINK через Eurobuild CEE, 14.10.2026
Де відкрити офіс, щоб наймати людей
Варшава — великий ринок фахівців: за даними ABSL, у 418 центрах бізнес-послуг міста працюють 111 200 осіб (2025), у 69 вишах навчаються 258 500 студентів. Безробіття в травні 2026 року — 1,6%, середня брутто-зарплата в бізнес-секторі — 11 204,68 zł (GUS за даними Knight Frank). Кандидатів багато, але й конкуренція за них велика.
Для найму найважливіша дорога до офісу. Офіс біля метро в Śródmieście або на Wola біля Rondo Daszyńskiego зручний із будь-якої частини міста. Służewiec дешевший і зручніший для тих, хто їздить авто. Для гібридної команди краще менший офіс ближче до центру, ніж великий на околиці.
Тимчасовий сервісний офіс на час оздоблення
Доки готується постійний офіс, команда може почати роботу одразу.
Сервісний офіс або коворкінг
Готове місце з меблями, інтернетом і рецепцією.
- Договір від місяця
- Заїзд за кілька днів
- Адреса й переговорні включені
- Дорожче за робоче місце
- Мало простору для зростання
- Обмежений брендинг
Готовий офіс «як є»
Офіс після попереднього орендаря, часто класу B.
- Швидкий заїзд
- Без великих витрат на оздоблення
- Планування не ваше
- Менший вибір
Офіс під оздоблення
Новий або звільнений поверх, який оздоблюють під вас.
- Планування під команду
- Орендні канікули й бюджет на оздоблення від власника
- Потрібен час на роботи
- Договір на кілька років
Житло для працівників, які переїжджають
Перші тижні працівники часто живуть в апартаментах на короткий строк, а потім винаймають квартири. Середні ціни пропозицій у Варшаві в травні 2026 року: до 40 м² — 2 957 zł на місяць, 40–59 м² — 3 897 zł, 60–89 м² — 6 095 zł (Otodom Analytics), плюс czynsz administracyjny і комунальні.
Найзручніше, коли квартири підбирають біля офісу або на тій самій лінії метро. Ми підбираємо квартири для команди паралельно з офісом: кожному — за його бюджетом і складом родини. Працюємо вашою мовою, договір польською з поясненням кожного пункту.
Юридична адреса і реальний офіс
Для реєстрації компанії в Польщі потрібна адреса. Частина компаній починає з віртуального офісу (wirtualne biuro): адреса для реєстрації та кореспонденції без робочих місць. Реальний офіс — це місце, де працює команда, проходять зустрічі й зберігаються документи.
Банки, партнери та державні органи можуть цікавитися, де компанія фактично веде діяльність. Чи достатньо віртуальної адреси у вашому випадку і які документи на приміщення знадобляться, уточніть у юриста й бухгалтера. Це загальна інформація, не юридична консультація.
Що порівнювати в пропозиціях власників
Дві пропозиції з однаковою ставкою за м² можуть відрізнятися сумою за весь строк договору на десятки відсотків.
| Умова | Що це | Що запитати |
|---|---|---|
| Ставка оренди | Ціна за м² на місяць без ПДВ | Чи фіксована вона на весь строк |
| Експлуатаційні витрати | Охорона, прибирання спільних зон, техобслуговування | Що входить і як їх перераховують |
| Коефіцієнт спільних площ (add-on) | Частка холів і коридорів, додана до площі | За скільки м² ви реально платите |
| Орендні канікули | Місяці без орендної плати | Скільки і в які місяці |
| Бюджет на оздоблення | Скільки оздоблення бере на себе власник | Що входить у стандарт, хто веде роботи |
| Індексація | Щорічна зміна ставки | За яким індексом і з якого року |
| Застава або гарантія | Забезпечення для власника | Сума, форма, умови повернення |
| Розширення і вихід | Право взяти більше площі або вийти раніше | Чи є такі опції і на яких умовах |
Типові помилки під час переїзду компанії
Порівнювати лише ставку за м²
Повна сума включає експлуатацію, add-on, ПДВ і паркування.
Брати офіс «на виріст» без плану
Порожні столи коштують стільки ж, скільки зайняті. Краще домовитися про право розширитися.
Обирати район за адресою керівника
Важливіше, звідки їздитимуть працівники, яких ви ще наймете.
Забути про житло для команди
Якщо квартир немає до дати переїзду, люди живуть у готелях, і старт відкладається.
Підписувати без юриста
Договір на кілька років — велике зобов’язання; нехай його перевірить юрист.
Як дивитися офіси, якщо команда ще не у Варшаві
Перший відбір можна зробити дистанційно: ми надсилаємо добірку з планами, фото та розрахунком повної суми, а частину об’єктів показуємо на відео. До Варшави варто приїхати на один-два дні, щоб подивитися 3–5 найкращих варіантів наживо і пройти дорогу від метро. Так ви заощаджуєте поїздки й час керівників.
Чек-лист переїзду компанії до Варшави
- Дата закінчення поточного договору оренди та строк повідомлення.
- Кількість робочих місць зараз і через 1–3 роки, гібридний режим чи ні.
- Бюджет на місяць: оренда, експлуатація, ПДВ, паркування.
- Райони, зручні для майбутніх працівників (метро M1 або M2).
- Тимчасове рішення: сервісний офіс на час оздоблення.
- Юрист для перевірки договору оренди та питань реєстрації.
- Застава або банківська гарантія: у якому банку і на яку суму.
- ІТ, інтернет, доступи до будівлі, меблі.
- Житло для працівників, які переїжджають, і їхніх родин.
- Адреса для кореспонденції на перехідний період.
Як ми допомагаємо
Ви залишаєте заявку у формі внизу сторінки (або пишете у WhatsApp), ми телефонуємо й уточнюємо задачу, надсилаємо добірку офісів (і за потреби квартир для команди), перевіривши, що об’єкти вільні. Організовуємо перегляди, обговорюємо умови з власниками й супроводжуємо до підписання та передачі ключів. Працюємо вашою мовою.
Питання й відповіді
Скільки часу займає переїзд офісу до Варшави?
Залежить від того, чи потрібне оздоблення. Готовий офіс або сервісний простір можна зайняти швидко, офіс під оздоблення потребує часу на проєкт і роботи. Додайте строк повідомлення за поточним договором, пошук, переговори й оздоблення і починайте заздалегідь.
Чи можна почати роботу у Варшаві до готовності офісу?
Так. Багато компаній на перші місяці орендують сервісний офіс або місця в коворкінгу з договором від місяця. Це дає адресу, переговорні й час спокійно обрати та оздобити постійний офіс.
Скільки коштує офіс у Варшаві у 2026 році?
За даними Knight Frank на кінець червня 2026 року, базові ставки в центрі — близько 79–141 zł за м² на місяць, поза центром — близько 53–79 zł (у злотих за курсом НБП від 26.10.2026), плюс експлуатаційні витрати 18–38 zł за м² і ПДВ 23%.
У якому районі відкрити офіс, щоб легше наймати?
Найважливіша дорога для працівників. Офіс біля метро в Śródmieście або на Wola біля Rondo Daszyńskiego зручний із будь-якої частини міста. Służewiec дешевший і підходить тим, хто їздить авто. Для гібридної команди краще менший офіс ближче до центру.
Ви допомагаєте з житлом для команди?
Так. Підбираємо квартири для працівників паралельно з офісом: під бюджет і склад родини кожного, по можливості біля офісу або на тій самій лінії метро. Працюємо вашою мовою, договір пояснюємо по пунктах.
Чи вистачить віртуального офісу для реєстрації компанії?
Для реєстрації й кореспонденції часто використовують віртуальну адресу, але для роботи команди потрібен реальний офіс. Чи достатньо віртуальної адреси у вашому випадку, уточніть у юриста й бухгалтера. Це загальна інформація, не юридична консультація.
Ви консультуєте щодо дозволів на роботу?
Ні, ми займаємося приміщеннями: офісами й квартирами. Питання дозволів на роботу, легалізації та реєстрації компанії краще вирішувати з юристом або кадровим консультантом.
Джерела
Добірка
Отримайте добірку під ваше завдання
Залиште заявку: що шукаєте, район, бюджет і термін. Ми перевіримо, що об’єкти вільні, і надішлемо відповідні варіанти.