Офіси · Śródmieście (A · B · C)
Оренда офісу в Śródmieście — у центрі Варшави
Śródmieście — центр Варшави з найвищими ставками і найменшим вибором вільних площ: у центральних зонах у III кварталі 2026 року пустувало лише 4,3% офісів (PINK). Тут є все — від веж класу A біля Rondo ONZ до кабінетів у кам'яницях. Працюємо вашою мовою: підберемо офіс у центрі й пояснимо кожен пункт договору.
Кому підходить офіс у центрі Варшави
Śródmieście обирають компанії, яким адреса допомагає в бізнесі: юристи, консалтинг, фінанси, IT-команди, польські філії українських компаній. До офісу в центрі доїжджають з будь-якого району без пересадок або з однією — це важливо і для клієнтів, і для найму працівників.
Центр підходить і невеликим командам. Окрім поверхів у бізнес-центрах, тут багато кабінетів на 30–150 м² у кам'яницях і будівлях 1990-х. Це варіант для студії, бухгалтерії, кабінету психолога чи стартапу, якому потрібна адреса в центрі, але не ресепшн із турнікетами.
Якщо ви відкриваєте в Польщі філію або переносите сюди офіс з України, врахуйте: ставку вказують за м² на місяць без ПДВ, договір зазвичай на 3–5 років, потрібен депозит або банківська гарантія. Договір буде польською, а кожен пункт ми пояснимо вашою мовою.
Транспорт: дві лінії метро і головний вокзал
Лише в Śródmieście перетинаються лінії M1 і M2 (станція Świętokrzyska). На M1 — Politechnika, Centrum, Świętokrzyska, Ratusz Arsenał; на M2 — Rondo ONZ, Świętokrzyska, Nowy Świat-Uniwersytet. Алеями Jerozolimskie і вулицею Marszałkowska курсують десятки трамваїв і автобусів.
Вокзал Warszawa Centralna — потяги Польщею та за кордон, поруч станція Warszawa Śródmieście для приміських поїздів і SKM, зокрема до аеропорту Chopina. Для команди, яка часто їздить до Кракова, Гданська чи до кордону, це економія годин щотижня.
Автомобілем складніше: у будні в центрі платне паркування, діє Strefa Czystego Transportu. Місця в підземному паркінгу бізнес-центру орендують окремо, і їх небагато — питайте про них одразу.
Де саме в центрі шукати офіс
Śródmieście великий, і частини району дуже різні за ціною, будівлями й атмосферою.
Rondo ONZ і Plac Grzybowski
Ділове ядро CBD: висотки класу A, банки, юридичні фірми, метро M2. Найвищі ставки й мало вільних поверхів.
Warszawa Centralna і Złota
Вежі біля вокзалу, торговий центр поруч, потяги й метро M1. Зручно для команд, які багато їздять.
Powiśle
Між центром і Віслою: бізнес-центри, перероблені промислові будівлі, кав'ярні, бульвари. Подобається IT і креативним командам.
Śródmieście Południowe
Mokotowska, Wilcza, Hoża, Koszykowa: кам'яниці й невеликі офіси, клас B і C, тихі вулиці.
Nowy Świat і Krakowskie Przedmieście
Історичний центр: офіси в старих будинках, представницька адреса, але мало паркування й обмеження для авто.
Класи офісів
Що означають класи A, B і C
Клас показує стандарт будівлі. Від нього залежать ставка, експлуатаційні витрати, умови договору й те, як швидко можна в'їхати. Нижче біля кожного району вказано класи офісів, які там трапляються найчастіше.
Клас A
Сучасні або повністю модернізовані бізнес-центри: кондиціювання, технічна підлога, система керування будівлею, ресепшн, підземний паркінг, часто сертифікат BREEAM або LEED.
Плюси
- Престиж для клієнтів і працівників
- Передбачуване обслуговування й охорона
- Енергоефективність і зручні планування
Мінуси
- Найвищі ставки та експлуатаційні витрати
- Договори зазвичай на 3–5 років
- Офіс під оздоблення готовий не одразу
Клас B
Старіші або менш центральні будівлі з добрим, але вже не новим стандартом. Часто це колишні офіси класу A, які застаріли.
Плюси
- Ставка нижча, ніж у класі A
- Гнучкіші умови й терміни договору
- Частіше можна в'їхати швидко
Мінуси
- Старіші інженерні системи й оздоблення
- Менше сервісів у будівлі
- Вищі витрати на енергію, менше паркінгу
Клас C
Офіси в кам'яницях, колишніх промислових будівлях і житлових будинках, без повного набору інженерії бізнес-центру.
Плюси
- Найнижча ціна
- Невеликі площі й короткі договори
- Характерні інтер’єри: лофти, високі стелі
Мінуси
- Часто немає кондиціонера, іноді ліфта
- Мало паркомісць
- Нижча представницькість і доступність
Скільки коштує оренда офісу в Śródmieście у 2026 році
Це ставки пропозиції зі звітів консультантів: оренда за м² на місяць, без ПДВ і без експлуатаційних витрат. Ціна конкретного офісу залежить від будівлі, поверху, строку договору й оздоблення.
| Показник | Значення | Джерело, період |
|---|---|---|
| Центр (City Centre), ставка пропозиції | 79–141 zł/м² | Knight Frank, червень 2026 |
| Діловий центр CBD, ставка пропозиції | 79–123 zł/м² | Knight Frank, червень 2026 |
| Найкращі будівлі центру | 101–123 zł/м² | Savills, I кв. 2026 |
| Найвища базова ставка в центрі | ≈132 zł/м² | BNP Paribas Real Estate, II кв. 2026 |
| Експлуатаційні витрати (service charge) | 18–38 zł/м² | Knight Frank, червень 2026 (уся Варшава) |
| Вільні офіси в центральних зонах | 4,3% | PINK, III кв. 2026 |
Ставки перераховано в злоті за середнім курсом НБП від 26.10.2026 (таблиця 208/A/NBP/2026) й округлено. До оренди й експлуатації додається ПДВ 23%, паркінг — окремо.
Knight Frank, ринок офісів Варшави, I півріччя 2026 (дані на червень 2026) · BNP Paribas Real Estate Poland, ринок офісів Варшави, II квартал 2026 (серпень 2026) · PINK через Eurobuild CEE, III квартал 2026 (14.10.2026) · Savills через investmap.pl, I квартал 2026 (06.05.2026)
Які будівлі є в центрі
Ділове ядро — CBD навколо Rondo ONZ, Plac Grzybowski, Aleje Jerozolimskie і вокзалу Warszawa Centralna. Це висотки й бізнес-центри класу A з підземним паркінгом, ресепшн і сертифікатами BREEAM або LEED. Біля вокзалу стоїть Varso Tower — найвища будівля Євросоюзу.
Клас B — офісні будівлі 1990-х і 2000-х уздовж Marszałkowska, Świętokrzyska, Emilii Plater і на Powiśle. Інженерія та ліфти вже не нові, зате ставки нижчі, а умови гнучкіші. Частину таких будівель модернізують, і після ремонту вони повертаються на ринок.
Клас C — офіси в кам'яницях на Mokotowska, Wilcza, Hoża, Koszykowa, Nowy Świat. Високі стелі, паркет, парадні сходи, але часто немає кондиціонера, інколи ліфта, а паркування — лише на вулиці.
Бізнес-центр чи кам'яниця в центрі: плюси й мінуси
Бізнес-центр класу A або B
- Представницька адреса і ресепшн
- Кондиціонер, фальшпідлога, підземний паркінг
- Передбачуваний сервіс і охорона
- Оздоблення під вас часто робить власник
- Найвищі ставки в місті
- Договір зазвичай на 3–5 років
- Мало вільних площ, особливо великих
- Експлуатація і паркінг — окремо
Офіс у кам'яниці (клас C)
- Нижча ставка, частіше короткий договір
- Невеликі площі від кількох кабінетів
- Характерний інтер'єр, тихі вулиці
- Можна заїхати швидше
- Часто немає кондиціонера, інколи ліфта
- Старі вікна й опалення — вищі рахунки
- Паркування лише платне на вулиці
- Менш представницько для великих клієнтів
Що перевірити на перегляді офісу в центрі
- Ставку оренди, експлуатаційні витрати й коефіцієнт спільних площ (add-on): скільки м² ви насправді оплачуєте
- Скільки місць у паркінгу припадає на вашу площу і скільки коштує одне місце
- Індексацію ставки (за яким індексом інфляції, наприклад GUS) і валюту платежу
- Кондиціонер і вентиляцію в кожному кабінеті, хто платить за обслуговування
- Для кам'яниці: ліфт, опалення, стан вікон, шум з вулиці й від трамваїв
- Чи входить оздоблення під вас (fit-out) і в які строки його зроблять
- Доступ до будівлі ввечері та у вихідні, правила для кур'єрів і гостей
- Умови дострокового виходу, продовження і розширення площі
Як ми підбираємо офіс: Śródmieście
Один контакт на всю угоду, увесь процес вашою мовою.
Заявка
У формі внизу сторінки або у WhatsApp: площа чи кількість працівників, бюджет, дата заїзду і що важливо — метро, паркування, клас будівлі.
Зідзвонюємося й уточнюємо задачу
Скільки потрібно кабінетів і переговорних, open space чи окремі кімнати, чи потрібне паркування, на який строк договір.
Надсилаємо добірку
Лише те, що підходить за площею, бюджетом і строком. Перед надсиланням перевіряємо, що офіси вільні.
Перегляди
Організовуємо перегляди й допомагаємо порівняти варіанти не за ставкою, а за повною сумою на місяць.
Переговори й договір
Обговорюємо умови з власником і пояснюємо кожен пункт договору вашою мовою. Усі умови погоджуємо до підписання.
Передача офісу
Супроводжуємо до підписання протоколу передачі й отримання ключів.
Дивіться також
- Оренда офісів у ВаршавіУсі райони, класи й формати офісів.
- Wola (A · B)Вежі біля Rondo Daszyńskiego і метро M2.
- Mokotów · Służewiec (A · B)Великий офісний район поза центром і тихий Stary Mokotów.
- Передмістя до 30 км (A · B)Офісні парки, паркування і нижчі ставки.
- Скільки коштує офіс у ВаршавіЗ чого складається підсумкова сума на місяць.
- Райони ВаршавиЯк обрати район для офісу і для життя.
Питання й відповіді
Скільки коштує оренда офісу в Śródmieście?
Ставки пропозиції в центрі на кінець червня 2026 року — приблизно 79–141 zł за м² на місяць без ПДВ (Knight Frank, у злотих за курсом НБП). Найвища базова ставка — близько 132 zł (BNP Paribas Real Estate, II квартал 2026). Плюс експлуатаційні витрати, приблизно 18–38 zł за м², і ПДВ 23%.
Чи можна орендувати в центрі невеликий офіс?
Так. Окрім поверхів у бізнес-центрах, у Śródmieście є кабінети від 20–30 м² у кам'яницях і старих офісних будівлях, а також сервісні офіси й коворкінги з договором від місяця. Для маленької команди це часто простіше й дешевше, ніж окремий офіс класу A.
Чим CBD відрізняється від решти центру?
CBD — ділове ядро навколо Rondo ONZ, Plac Grzybowski, Aleje Jerozolimskie і вокзалу Warszawa Centralna, з висотками класу A. Решта центру — це і бізнес-центри, і будівлі 1990-х, і кам'яниці на тихих вулицях. Ставки й вибір залежать від конкретної будівлі.
Чи є в центрі паркування для працівників?
У бізнес-центрах є підземні паркінги, але місця орендують окремо, і на одну компанію їх небагато. На вулицях у будні платна зона. Якщо команда їздить автомобілями, обговорюємо кількість місць ще до перегляду й порівнюємо з офісами у районі Wola чи у Służewiec.
Якою мовою буде договір?
Договір оренди зазвичай польською, у великих бізнес-центрах буває двомовна версія з англійською. Ми працюємо вашою мовою і пояснюємо кожен пункт: ставку, індексацію, депозит, строки, умови виходу. Це загальна інформація, не юридична консультація.
Як швидко можна заїхати в офіс у центрі?
Готовий офіс після попереднього орендаря — інколи за кілька тижнів після підписання. Якщо власник робить оздоблення під вас, зазвичай потрібно кілька місяців. Вільних площ у центрі мало, тож для великого офісу починайте пошук заздалегідь.
Джерела
Добірка
Отримайте добірку під ваше завдання
Залиште заявку: що шукаєте, район, бюджет і термін. Ми перевіримо, що об’єкти вільні, і надішлемо відповідні варіанти.