Офіси · передмістя до 30 км (A · B)
Оренда офісу на околицях і в передмістях Варшави
Поза центром офіс коштує помітно менше: ставки пропозиції в нецентральних зонах Варшави — близько 53–79 zł за м² без ПДВ (Knight Frank, червень 2026), а біля будівель майже завжди є паркування. Підбираємо офіси в дальніх районах Варшави й у містах у радіусі близько 30 км. Працюємо вашою мовою.
Кому підходить офіс поза центром
Офіс на околиці чи в передмісті обирають компанії, для яких головне — авто, ціна й площа, а не адреса: логістика й перевезення, e-commerce, дистрибуція, будівельні та монтажні фірми, сервісні служби, виробники з шоурумом, торгові представники.
Другий сценарій — команда, яка живе за містом. Якщо працівники винаймають житло в Piaseczno, Łomianki чи Ząbki, офіс поруч економить їм годину-дві на день. Багато родин, які переїхали до Польщі, обирають передмістя заради будинку і школи поруч.
Третій — компанія, якій потрібен склад з офісом: у логістичних парках біля Pruszkowa, Janek чи Piaseczna офісні приміщення здають разом зі складом. Це часто запит українських транспортних і торговельних компаній. Договір буде польською, кожен пункт ми пояснимо вашою мовою.
Дальні райони Варшави: де є офіси
Aleje Jerozolimskie у районі Ochota й у Włochach — довгий офісний коридор на захід від центру: бізнес-парки й окремі будівлі класу A і B, станції SKM і трамваї, швидкий виїзд на траси S8 і S2.
Włochy й Okęcie біля аеропорту Chopina — бізнес-парки вздовж Żwirki i Wigury і в промзоні Okęcie. Зручно для компаній із частими відрядженнями і для тих, кому потрібен офіс поруч зі складом.
Wilanów і Ursynów на півдні — невеликі офісні будівлі й офіси на перших поверхах житлових кварталів, поруч житло для родин. Targówek і східні райони — бізнес-центри й офіси при складах біля Trasy Toruńskiej, метро M2 на Bródno.
Міста навколо Варшави до 30 км
Piaseczno, Janki й Raszyn на півдні та південному заході — поруч траси S7, S8 і S2, логістичні парки, торгові центри, офіси при складах і невеликі бізнес-центри. Pruszków на заході — потяги SKM і Koleje Mazowieckie до центру, поруч траса A2 і великі складські парки.
Łomianki на півночі — біля траси S7 у бік Гданська, невеликі офіси й шоуруми вздовж головної дороги. Marki й Ząbki на північному сході — траса S8, потяги до центру, офіси в невеликих будівлях і при складах.
Звіти консультантів рахують офісний ринок лише в межах Варшави, тому для передмість немає «середньої ставки». Ціна залежить від будівлі та її стандарту: ми перевіряємо актуальні оголошення й порівнюємо їх із варіантами у Варшаві.
Який напрямок обрати
Найзручніше шукати офіс там, де живе команда і куди їздять клієнти.
Південь: Piaseczno, Janki, Raszyn
Траси S7, S8 і S2, логістичні парки, торгові центри. Добре для дистрибуції й сервісних компаній.
Захід: Pruszków і Aleje Jerozolimskie
Потяги до центру, траси A2 і S8, склади й бізнес-парки. Зручно для логістики й команд із частими виїздами.
Північ: Łomianki
Траса S7 у бік Гданська, невеликі офіси й шоуруми, поруч тихі житлові райони.
Північний схід: Marki і Ząbki
Траса S8, потяги до центру, офіси в невеликих будівлях і при складах, житлові райони, що швидко ростуть.
Класи офісів
Що означають класи A, B і C
Клас показує стандарт будівлі. Від нього залежать ставка, експлуатаційні витрати, умови договору й те, як швидко можна в'їхати. Нижче біля кожного району вказано класи офісів, які там трапляються найчастіше.
Клас A
Сучасні або повністю модернізовані бізнес-центри: кондиціювання, технічна підлога, система керування будівлею, ресепшн, підземний паркінг, часто сертифікат BREEAM або LEED.
Плюси
- Престиж для клієнтів і працівників
- Передбачуване обслуговування й охорона
- Енергоефективність і зручні планування
Мінуси
- Найвищі ставки та експлуатаційні витрати
- Договори зазвичай на 3–5 років
- Офіс під оздоблення готовий не одразу
Клас B
Старіші або менш центральні будівлі з добрим, але вже не новим стандартом. Часто це колишні офіси класу A, які застаріли.
Плюси
- Ставка нижча, ніж у класі A
- Гнучкіші умови й терміни договору
- Частіше можна в'їхати швидко
Мінуси
- Старіші інженерні системи й оздоблення
- Менше сервісів у будівлі
- Вищі витрати на енергію, менше паркінгу
Клас C
Офіси в кам'яницях, колишніх промислових будівлях і житлових будинках, без повного набору інженерії бізнес-центру.
Плюси
- Найнижча ціна
- Невеликі площі й короткі договори
- Характерні інтер’єри: лофти, високі стелі
Мінуси
- Часто немає кондиціонера, іноді ліфта
- Мало паркомісць
- Нижча представницькість і доступність
Скільки коштує офіс на околицях і в передмістях у 2026 році
Ставки пропозиції зі звітів консультантів: оренда за м² на місяць, без ПДВ і експлуатаційних витрат.
| Зона | Ставка | Джерело, період |
|---|---|---|
| Нецентральні зони Варшави загалом | 53–79 zł/м² | Knight Frank, червень 2026 |
| Aleje Jerozolimskie (Ochota, Włochy) | 62–79 zł/м² | Knight Frank, червень 2026 |
| Żwirki i Wigury (біля аеропорту) | 62–79 zł/м² | Knight Frank, червень 2026 |
| Схід (Praga, Targówek та ін.) | 57–75 zł/м² | Knight Frank, червень 2026 |
| Ursynów, Wilanów | 69–106 zł/м² | BNP Paribas Real Estate, II кв. 2026 |
| Офіси в складських комплексах (Варшава й передмістя) | 44–55 zł/м² | Knight Frank, березень 2026 |
| Вільні офіси поза центром | 11,1% | PINK, III кв. 2026 |
Ставки перераховано в злоті за середнім курсом НБП від 26.10.2026 (таблиця 208/A/NBP/2026) й округлено. До оренди й експлуатації додається ПДВ 23%.
Knight Frank, ринок офісів Варшави, I півріччя 2026 (дані на червень 2026) · BNP Paribas Real Estate Poland, ринок офісів Варшави, II квартал 2026 (серпень 2026) · Knight Frank, складський ринок Варшави, I квартал 2026 (дані на березень 2026) · PINK через Eurobuild CEE, III квартал 2026 (14.10.2026)
Околиці й передмістя: плюси й мінуси
Бізнес-парк у дальньому районі Варшави
- Ставка нижча за центральну
- Паркування біля будівлі, часто дешеве або в ціні
- Швидкий виїзд на траси й до аеропорту
- Більше вільних площ
- Менше кав'ярень і сервісів довкола
- Не всі будівлі біля метро чи SKM
- Нижча представницькість
- Працівникам з інших районів довше їхати
Офіс у місті-передмісті
- Поруч із домом для команди, що живе за містом
- Можна поєднати офіс зі складом або шоурумом
- Простий доступ автомобілем
- Менше заторів, ніж у місті
- Мало офісів класу A
- Без авто добиратися незручно
- Немає ринкової статистики, ціну звіряємо за оголошеннями
- Складніше наймати людей з Варшави
Що перевірити на перегляді офісу за містом
- Скільки місць на парковці входить в оренду і чи є місця для гостей
- Як дістатися без авто: автобус, SKM, Koleje Mazowieckie, WKD, скільки хвилин пішки
- Час у дорозі до центру й до аеропорту в ранкову годину пік
- Якщо офіс при складі: окремий вхід, опалення й кондиціонер в офісній частині
- Експлуатаційні витрати і що до них входить: прибирання території, охорона, вивезення снігу
- Чи є поруч їжа й магазини для працівників
- Оптоволоконний інтернет і мобільний зв'язок у будівлі
- Як індексується ставка і в якій валюті платіж
Як ми підбираємо офіс: околиці й передмістя
Один контакт на всю угоду, увесь процес вашою мовою.
Заявка
У формі внизу сторінки або у WhatsApp: площа чи кількість працівників, бюджет, дата заїзду і що важливо — метро, паркування, клас будівлі.
Зідзвонюємося й уточнюємо задачу
Скільки потрібно кабінетів і переговорних, open space чи окремі кімнати, чи потрібне паркування, на який строк договір.
Надсилаємо добірку
Лише те, що підходить за площею, бюджетом і строком. Перед надсиланням перевіряємо, що офіси вільні.
Перегляди
Організовуємо перегляди й допомагаємо порівняти варіанти не за ставкою, а за повною сумою на місяць.
Переговори й договір
Обговорюємо умови з власником і пояснюємо кожен пункт договору вашою мовою. Усі умови погоджуємо до підписання.
Передача офісу
Супроводжуємо до підписання протоколу передачі й отримання ключів.
Дивіться також
- Оренда офісів у ВаршавіУсі райони, класи й формати офісів.
- Mokotów · Służewiec (A · B)Найбільший офісний район поза центром біля M1.
- Wola (A · B)Нові вежі біля Rondo Daszyńskiego.
- Śródmieście (A · B · C)Центр: CBD, вокзал, обидві лінії метро.
- Скільки коштує офіс у ВаршавіЯк порахувати повний місячний бюджет.
- Райони ВаршавиДе працювати й де жити.
Питання й відповіді
Скільки коштує офіс поза центром Варшави?
Ставки пропозиції в нецентральних зонах на кінець червня 2026 року — близько 53–79 zł за м² на місяць без ПДВ (Knight Frank, у злотих за курсом НБП). Офіси в складських комплексах — близько 44–55 zł (Knight Frank, березень 2026). Плюс експлуатаційні витрати й ПДВ 23%.
У яких передмістях ви шукаєте офіси?
У Варшаві й у радіусі близько 30 км: Piaseczno, Pruszków, Łomianki, Marki, Ząbki, Janki, Raszyn, Konstancin-Jeziorna, Józefów та інші. У місті — дальні райони: Ochota й Włochy вздовж Aleje Jerozolimskie, Wilanów, Ursynów, Targówek, Białołęka.
Чи можна орендувати склад разом з офісом?
Так. У логістичних парках біля Pruszkowa, Janek, Piaseczna та інших міст офісні приміщення зазвичай здають разом зі складською площею. Ставка за офісну частину вища, ніж за склад, а договори частіше довгі. Підбираємо такі об'єкти під ваш обсяг складу й офісу.
Чи є в передмістях офіси класу A?
Є, але небагато: переважно бізнес-парки на межі Варшави й нові будівлі біля трас. Більшість офісів у передмістях — клас B: невеликі бізнес-центри, офіси в торговельних і складських комплексах, перероблені будинки.
Як працівники доберуться без авто?
Залежить від адреси. Pruszków, Piaseczno, Ząbki й Marki мають потяги Koleje Mazowieckie або SKM до центру, уздовж Aleje Jerozolimskie ходять SKM і трамваї. Але багато бізнес-парків за 15–20 хвилин пішки від станції, тож дорогу перевіряємо ще до перегляду.
Якою мовою буде договір?
Договір оренди зазвичай польською. Ми працюємо вашою мовою й пояснюємо кожен пункт: ставку, експлуатаційні витрати, паркування, індексацію, депозит і вихід із договору. Це загальна інформація, не юридична консультація.
Джерела
Добірка
Отримайте добірку під ваше завдання
Залиште заявку: що шукаєте, район, бюджет і термін. Ми перевіримо, що об’єкти вільні, і надішлемо відповідні варіанти.